Анализ юридической чистоты лота
4.1. Комплект документов для каждого типа имущества
Давайте говорить честно: вы не сможете выигрывать каждый понравившийся вам лот. Но будет вдвойне неприятно, если и объект получить не удастся, и деньги при этом вы потеряете. Чтобы не допустить такой ситуации, нужно внимательно проверять лоты.
На первом этапе мы запрашиваем документы по лоту. Это документы, подтверждающие право собственности, документы о постановке на учет либо о государственной регистрации, фото объекта и отчет об оценке, информация об обременениях.
Почему-то в 50 % случаев инвесторы этого не делают либо пропускают какую-то часть процедуры. Например, проверили документы, а фотографии забыли посмотреть или наоборот. Такие инвесторы не станут успешными, поскольку попросту потеряют все свои инвестиции из-за неосмотрительности и пренебрежительности. Запрашивать нужно все, но по каждому объекту перечень документов различается.
Рассмотрим документы, которые нужно запрашивать по жилой недвижимости.
• Свидетельство о праве собственности.
Убеждаемся в том, что по документам наш должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.
• Документ-основание (договор купли-продажи, передачи, мены, дарения, инвестирования, свидетельство о праве на наследство, постановления, решения суда), по которому должник стал собственником имущества, и акт приема-передачи.
Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, на каком основании он владеет имуществом.
• Выписка из домовой книги.
В ней содержится информация о гражданах, зарегистрированных в квартире к моменту выдачи выписки. Сюда же вносится информация о временно отсутствующих жильцах, имеющих право на проживание в квартире на законных основаниях. Она дает возможность убедиться в том, что третьи лица не будут иметь права на пользование жильем, когда вы станете собственником квартиры.
• Выписка из ЕГРП.
(Подробнее – в разделе 4.8 «Проверка юридической чистоты объекта».)
• Кадастровый паспорт и документы из БТИ.
Это документы, в которых отражается фактическое состояние жилья.
• Технический паспорт жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.
На этом этапе важно посмотреть, есть ли незаконные перепланировки. Учитываем, что в случае их наличия могут потребоваться дополнительные расходы на согласование.
• Информация о задолженностях по квартплате.
Узнаем у организатора, есть ли задолженности по коммунальным услугам, на каких условиях предоставляются данные услуги.
• Информация о бывшем собственнике.
Для анализа информации о собственнике имущества из открытых источников рекомендуем воспользоваться алгоритмом, приведенным в книге «Кредиторы vs дебиторы. Антикризисное управление долгами».
Теперь рассмотрим документы по нежилому помещению. Некоторые из них будут совпадать с документами по жилым помещениям.
• Свидетельства о праве собственности на помещение.
Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.
• Технические паспорта помещений/поэтажные планы/экспликации.
Смотрим, есть ли незаконные перепланировки. Технический паспорт – это подробный план помещения с описанием всех его элементов. Он содержит данные о площади помещения, количестве комнат, материале, из которого изготовлены стены и перегородки, а также об инвентарной стоимости помещения.
• Договоры аренды/собственности на землю.
Если земля в аренде, то проверяем, на каких условиях. Если земля не в собственности, это может доставить больше финансовых и временных затрат с ее арендой или оформлением. Бывает, что помещения построены на земле незаконно, в таком случае, если администрация города или населенного пункта не даст разрешение на аренду земельного участка, недвижимость могут признать незаконной постройкой и снести. Это значит, что вы рискуете потерять и недвижимость, и денежные средства, которые вы за нее заплатили.
• Договоры с поставщиками услуг (коммуникаций и оборудования):
– договор на строительство трубопровода (при его наличии);
– на систему отопления;
– на холодное и горячее водоснабжение;
– на систему канализации;
– на электрическую сеть (энергоснабжение);
– на линии связи и Интернета;
– на установку пожарной или тревожной сигнализации;
– на монтировку и подключение лифта;
– на вывоз мусора;
– на охрану.
Изучаем и узнаем у организатора, на каких условиях предоставляются данные услуги, есть ли задолженности по коммунальным услугам, размеры задолженностей и другие подробности.
Все вышеуказанные коммуникации и оборудование, примыкающие к зданию и проходящие по территории продаваемых помещений, на дату продажи являются собственностью продавца и неотъемлемой частью продаваемого недвижимого имущества.
Перечень документов для транспортного средства таков.
• Договор купли-продажи автомобиля.
Убеждаемся в том, что по документам должник является собственником недвижимости. Смотрим, не зафиксирована ли информация о долевой собственности.
• Паспорт технического средства/паспорт самоходной машины. Смотрим на количество владельцев и год выпуска. Чем больше владельцев, тем хуже состояние автомобиля и сложнее определить, попадал ли он в аварии.
• Свидетельство о регистрации.
Сравниваем, совпадают ли номерные знаки в нем и другие характеристики с характеристиками самого транспортного средства.
• Талон технического осмотра.
Проверяем, проходил ли автомобиль технический осмотр. Находится автомобиль в технически исправном состоянии или есть проблемы в его работе.
• Сервисная книжка автомобиля.
• Сертификат производителя с указанием объема и номера двигателя, номера кузова, места сборки автомобиля, года выпуска и цвета.
• Кредитный договор, на основании которого у кредитора возникло право на заложенное имущество (если в залоге).
Проверяем, в залоге ли автомобиль. Если да, уточняем, снимается ли залог после торгов по банкротству, и если нет, то какой размер долга придется выплачивать новому собственнику.
Это полный перечень документов. Далеко не всегда он есть у арбитражного управляющего, поэтому, помимо документов, также необходимо запросить отчет об оценке и фотографии объекта и обязательно посмотреть на объект вживую, запросить информацию об обременениях.
На первоначальном этапе оценки в большинстве случаев самую важную роль играют фотографии имущества. По ним можно базово оценить состояние объекта, если есть возможность, предназначение помещения/спецтехники/авто, узнать, как его использовали раньше и как можно использовать в дальнейшем.
Если по фото видно, что продается какое-то техническое помещение (лестничные пролеты, коридоры), и понятно, что такое помещение вам не нужно (либо по фото понятно, что продаваемый автомобиль участвовал в крупном ДТП и его восстановление очень дорого обойдется), нет смысла дальше проводить проверку и анализ документов.
Фотографии могут устареть, поэтому перед покупкой необходимо обязательно посмотреть объект вживую: за время проведения процедуры банкротства с ним могло произойти практически все что угодно. В помещении мог случиться пожар, имущество могли испортить хулиганы.
Если после проверки фотографий и осмотра объекта его состояние вас устраивает, то необходимо перейти к тщательной проверке документов. Комплекты документов проверять нужно обязательно! Их восстановление – это дополнительные затраты, а эксплуатировать имущество без документов невозможно, особенно если это недвижимость, автомобиль, спецтехника. Не стоит надеяться на авось. Даже если вы планируете использовать спецтехнику в отдаленной местности и вам кажется, что там эти документы будут неважны, вам все равно придется ее туда отогнать. А по дороге любая патрульная служба может запросить документы и арестовать имущество до выяснения обстоятельств.
В случае если вы планируете в дальнейшем перепродать такую технику или недвижимость, без полного комплекта документов точно никак не обойтись. Часть их можно запросить в Росреестре, например выписку из ЕГРП. Но все остальные можно получить только у организатора торгов.
Запрос пишется в свободной форме, может выглядеть примерно так:
Тема письма: Запрос информации по лоту № 1 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».
Текст письма: Добрый день!
Интересует лот № 1 – склад, общая площадь 260,3 м², расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Победы, д. 31а.
Должник: 000 Торговый Домъ «Стрелецкий».
[ссылка на сообщение в газете «КоммерсантЪ»]
Для принятия решения относительно участия в данных торгах прошу предоставить следующую информацию:
– когда можно подъехать осмотреть имущество;
– существуют ли обременения по данному имуществу? Снимаются ли они после покупки лота на торгах?
Также прошу представить следующие документы:
1.
2.
[Пишем перечень документов, соответствующий нашей категории лота.]
Обязательно контролируйте сроки ответа на ваш запрос. Обычно организаторы торгов стараются оперативно предоставлять информацию, однако если в течение пары дней ответа нет, следует позвонить организаторам и уточнить, когда он будет.
4.2. Проверка должника. Анализ внешних источников
К основным, доступным всем средствам проверки должника относятся:
• информация, размещенная на электронной площадке;
• сообщение в газете «Коммерсантъ»;
• данные на Федресурсе (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве): http://bankrot.fedresurs.ru/ и ЕГРЮЛ – http://egrul.nalog.ru/.
Данные необходимо тщательно проверять, так как в практике случалось, что по одному ИНН были указаны два должника. Конечно же, такого быть не должно. Подлинность документов невозможно проверить удаленно, но все эти документы находятся в каких-то базах, например в базе Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Можно самостоятельно получить выписку из ЕГРП и сверить с копией, которую прислал организатор торгов.
На рисунке приведен один из свежих примеров проверки данных в ЕГРЮЛ.
Мы видим запись о том, что должник находится в стадии ликвидации, поскольку идет конкурсное производство. Если этой записи нет, возникает вопрос: а банкрот ли предприятие? То есть в графе «состояние» обязательно должна быть запись о том, что предприятие находится в стадии ликвидации.
По этому примеру ситуация не совсем простая. По информации в публикации объект – это склад в Московской области. Однако в ходе анализа выяснилось, что некий человек уже участвовал в торгах по данному лоту, внес задаток, выиграл торги, но отказался от заключения договора купли-продажи. Это сразу сигнал «стоп». Скорее всего, здесь есть какой-то подвох. Поэтому нужно изучать всю историю этого объекта.
При детальном исследовании выяснилось, что это не совсем склад. Земля не оформлена в собственность, а само строение непостоянное. При этом бывшие собственники напрямую предупреждали, что имущество не отдадут. С такими лотами связываться, конечно же, не стоит.
Далее проверяем картотеку арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).
Зачем это нужно? В картотеке по номеру судебного дела мы можем увидеть всю информацию – все решения суда по процедуре. По сути, там выложено все банкротное судебное дело с указанием деталей: стадия, данные об управляющем (не было ли отстранения от процедуры), какие решения принимались, оспаривал ли их кто-то и т. д.
Эта информация очень часто помогает понять ситуацию. Например, в ходе процедуры сделку могли признать недействительной. Могла быть оспорена сделка, например, по продаже перед банкротством автомобиля. Он был возвращен в конкурсную массу и теперь уже абсолютно легально продается в процедуре банкротства на торгах. А бывает и наоборот: может рассматриваться оспаривание прав собственности банкрота на какое-либо имущество, которое может быть в дальнейшем изъято. Это помогает нам понять, что вообще происходит в деле о банкротстве.
Бывают такие же судебные акты об отстранении арбитражных управляющих. Это стоит учитывать, поскольку может сложиться ситуация, при которой в момент проведения торгов старый управляющий уже отстранен, а новый еще не приступил к исполнению обязанностей и получается правовой «вакуум». К кому обращаться? Ни протоколов, ни торгов, ни задатков – можно ничего и не найти. Поэтому нужно проверять картотеку дел внимательно. Банкротство – это судебное дело, и все основные, ключевые моменты в банкротном деле прописаны.
4.3. Проверка организатора торгов и арбитражного управляющего
Будем говорить открыто: не все организаторы торгов «белые и пушистые». Встречаются среди представителей этой отрасли люди немного «серые», со своим умыслом, и даже откровенно «черные».
Изначальная задача организатора торгов состоит в том, чтобы облегчить работу арбитражному управляющему. Но по факту организаторы – это некая прослойка, которая позволяет более гибко подойти к организации торгов.
В большинстве случаев организаторы торгов все-таки достаточно адекватные, профессиональные люди. Особенно если речь идет об известных в своей отрасли персонах. Они действительно помогают арбитражному управляющему продать имущество выгоднее для должника и обеспечить порядок при проведении торгов.
Но бывают разные случаи. Недавно наши коллеги рассказывали неприятную историю. Они перечислили задаток организатору торгов. И, когда не выиграли лот, обратились за тем, чтобы получить эту сумму назад. Встречались с ним, пытались вернуть деньги даже угрозами, но человек спокойно объяснил, что уже пять лет отсидел и ничего не боится в этой жизни. Задаток они так и не вернули. Но это, конечно же, редкий случай.
Как свести вероятность такого случая к минимуму? Нужно всегда изучать отзывы и проверять организатора торгов. Вам нужно посмотреть аккредитацию организатора в саморегулируемой организации (СРО). СРО до аккредитации собирает все сведения и документы об организаторе торгов, так что, даже если подход к процедуре формальный, все равно соблюдаются минимальные правила, то есть кому попало аккредитацию не выдадут. Если организатор торгов где-то «наследил», его исключат из реестра аккредитованных лиц.
Организатор торгов должен быть аккредитован в той же саморегулируемой организации, что и арбитражный управляющий. Если сомневаетесь – позвоните в СРО арбитражного управляющего, уточните информацию о данном организаторе торгов.
Часто в картотеке арбитражных дел или на ЕФРСБ выкладывают порядок продажи, и именно в нем либо в отдельном решении собрания кредиторов как раз принимается решение о привлечении организатора торгов. Вся эта информация есть или на ЕФРСБ, или в картотеке арбитражных дел.
4.4. Проверка счета для задатков и банка
Нужно обязательно изучить информацию о банковском счете, который указан в сообщении (в газете «Коммерсантъ»), для перевода задатка. Кто является получателем? В чем здесь может быть подвох? Вот как раз пример публикации. Обратите внимание на получателя денег.
В данном случае вы платите задаток ЗАО «Торговый Дом РБТ». Важно! Это организатор торгов.
Где это можно увидеть? В начале каждой публикации указывается информация об арбитражном управляющем и организаторе торгов. В данной публикации именно ЗАО «Торговый Дом РБТ» значилось как организатор торгов, действующий по поручению конкурсного управляющего.
Применительно к данной ситуации рассмотрим отрывок из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) РФ от 6 июня 2014 г. № 36 «О некоторых вопросах, связанных с ведением кредитными организациями банковских счетов лиц, находящихся в процедурах банкротства».
«40.2. Для обеспечения исполнения обязанности должника по возврату задатков, перечисляемых участниками торгов по реализации имущества должника, внешний или конкурсный управляющий по аналогии с пунктом 3 статьи 138 Закона о банкротстве открываетотдельный банковский счет должника.
В договоре такого банковского счета должника указывается, что денежные средства, находящиеся на этом счете, предназначены для погашениятребований о возврате задатков, а также для перечисления суммы задатка на основной счет должника в случае заключения внесшим его лицом договора купли-продажи имущества должника или наличия иных оснований для оставления задатка за должником».
Постановление никто не отменял, оно является действующим и актуальным. ВАС РФ обязал конкурсных управляющих открывать именно отдельные счета для приема задатков с целью защиты участников торгов и самих конкурсных управляющих. С такого счета нельзя списывать задатки, кроме как на основной счет. То есть ни налоговая служба, ни кредиторы не смогут списать деньги ни по каким основаниям.
Вывод: получателем по закону должен быть должник.
Причем лучше, чтобы у должника был открыт именно отдельный счет. Проверить это довольно просто. В публикации указывается информация об оплате имущества победителем торгов. Так вот, победитель торгов перечисляет стоимость лота (за вычетом задатка) на основной счет должника. При этом в процедуре банкротства у должника может быть только один основной банковский счет.
Так что если номер счета для оплаты имущества и счета для перечисления задатка совпадают – это один и тот же счет, если различаются – значит, для приема задатков используется отдельный счет должника.
В связи с активным отзывом лицензий не только у региональных, но и у крупных федеральных банков стоит проверять как данные по счетам должника, так и сам банк.
Обратите внимание на эту же публикацию.
Счет для задатков расположен в Инвестторгбанке, у которого на момент написания этой книги отозвана лицензия. То есть все счета клиентов заморожены. При таком сценарии событий сразу возникает проблема с возвратом денег. После поступления вашего задатка на счет деньги могут просто «зависнуть» в системе, и вам придется долго ждать их возвращения. Поэтому стоит проверять и банк – как минимум следите за новостями о банках из официальных, независимых источников.
4.5. Десять самых распространенных схем мошенничества на торгах по банкротству
Электронные торговые площадки (ЭТП) достаточно хорошо защищены технически, они стремятся обеспечить действительно высокий уровень безопасности. Однако мошенники нередко находят лазейки иного плана, используя человеческий фактор или вступая в сговор для реализации нечистых схем.
Сначала определим круг участников мошеннических схем. Это могут быть интернет-мошенники, рядовые участники торгов, организаторы торгов, конкурсные управляющие, а также сами торговые площадки. А теперь перейдем к описанию возможных схем.
На торгах по банкротству может быть использована следующая схема: если лот заранее подготовлен для определенного заказчика, то для остальных участников торгов создаются максимально сложные условия. Например: заявки на участие не принимаются под любыми предлогами, а если и принимаются, то ценовые заявки нежелательных участников «тормозят» разными способами.
Как выявить эту мошенническую схему? Можно взять статистику и сравнить регион покупателей и продавца: если победителем каждый раз становится кто-то из того же региона, что и сам конкурсный управляющий, то это первый очевидный признак. Можно также посмотреть отзывы о данном конкурсном управляющем в Интернете.
Чтобы отбить желание у других участников купить конкретный лот, его характеристики и качество в описании искусственно ухудшают. Оборудование – некомплект, машина – без коробки передач, недвижимость – требует ремонта. Цель та же – продать имущество «нужному» покупателю.
Раскусить такие схемы можно только после реальной оценки имущества. Для этого нужно посмотреть лот вживую или, если такой возможности нет, попросить знакомых или нанять фрилансера для осмотра. Можно также посмотреть отзывы о данном конкурсном управляющем в Интернете.
Но стоит задать себе вопрос: если вас пытаются обмануть уже в самом начале, следует ли тратить время и силы на этот лот?
Этот подход – противоположность предыдущего. Чтобы продать лот по выгодной цене, его качество искусственно завышают. Например, нигде не указывается информация о том, что автомобиль разбит после аварии (ДТП) или недвижимость обременена договором аренды на невыгодных для будущего покупателя условиях. В таких случаях также стоит оценивать имущество с выездом на местность и обязательно запрашивать у организатора полный перечень документов и всю подробную информацию.
Еще один примитивный, но эффективный способ избавиться от нежелательных покупателей имущества – написать текст объявления в виде никому не понятной тарабарщины. Однако такие действия можно обжаловать, поскольку в законе есть четкие требования касательно публикаций, а также перечень сведений, которые должны быть указаны в обязательном порядке.
Кроме рукотворных изменений качества лота, на имущество могут влиять и естественные процессы: старение, воровство и прочее. Например, недвижимость до момента приобретения может частично или полностью разрушиться, а у движимого имущества могут снять ценные комплектующие. Эти сведения могут быть не указаны в сообщении, поэтому без выезда, личного осмотра и оценки имущества не обойтись.
В свое время за размещение заказа на создание социальной сети за 16 дней с бюджетом 55 миллионов рублей лишился поста один из высокопоставленных чиновников.
Еще один интересный случай с нереальными сроками госзаказа касался чудесных пресноводных тюленей – байкальской нерпы. Нужно было создать фильм об их жизни: заказ размещался в середине апреля, сдать его надо было в конце мая. Все бы ничего, но фильм обязательно должен был включать кадры рождения детенышей, которые, в отличие от людей, рождаются в определенный период: только в середине марта. Так что в указанный период снять подобное было просто невозможно.
Нереальность сроков говорит о том, что взяться за работу могли только участники, уже проделавшие большую часть работы. Сговор здесь налицо, и аукцион формален, так как предназначен конкретному исполнителю.
Порой число конкурентов пытаются снизить и другими способами. К примеру, в объявлении намеренно допускают ошибки, пишут некоторые буквы латиницей, ставят пробелы или подчеркивания, чтобы просто не удалось обнаружить данный объект через стандартный поиск.
Отдать лот конкретному участнику помогает детализация требований сверх меры. Прописывают большое количество документов, которые якобы нужны для участия в торгах, или условия по форме их подачи (например, заверение документов нотариусом). В этом случае обязательно сверяемся со списком документов, которые указаны в законе о банкротстве.
Чтобы выгодный объект не купили нежелательные участники, вместе с ним в лоте прописывается множество единиц другого имущества, которые не являются выгодными с точки зрения инвестиций. Получается скомпонованный лот, имеющий один выгодный объект и много «мусора» и отпугивающий потенциальных инвесторов.
На аукционах и публичных торгах по банкротству мошенники также практикуют схему сбора задатков с участников торгов с последующим исчезновением организатора. Выставляемый на продажу лот либо не существует, либо его прячут от победителей. Как правило, чтобы привлечь как можно больше желающих купить это имущество, оно, во-первых, продается по крайне низкой цене, а во-вторых, усиленно рекламируется. Например, могут подаваться несколько объявлений о продаже. Поэтому если вы видите подозрительно низкую стоимость имущества, стоит в два раза тщательнее проверить всю информацию о нем.
• Всегда обращайте внимание на цену. Если она на 60–90 % ниже рыночной – это уже заставляет задуматься.
• Поскольку публичное предложение наиболее привлекательно для участников с точки зрения цены, многие мошенники сразу проводят «публичку», чтобы быстро собрать деньги и «испариться». Важно помнить, что перед публичным предложением должен проходить открытый аукцион. Если его не было, то это опять сигнал «стоп» для инвестора, поскольку такая схема торгов незаконна. Информацию о проведении всех этапов торгов можно посмотреть в карточке должника на Федресурсе, а также поискать объявления на сайте газеты «Коммерсантъ». Все публикации можно найти через поиск по ИНН или наименованию должника.
• Сделайте выборку лотов из данной категории. Проверьте их на предмет совпадений и рекламы. Если есть похожие лоты от разных конкурсных управляющих, но площадка одна и если лот усиленно рекламируется – это тревожные признаки возможного мошенничества.
Мы рассмотрели далеко не все схемы, которые могут применяться в этой отрасли. Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод: перед покупкой лота на электронных торгах важно тщательно проверять качество имущества, репутацию конкурсного управляющего и самой торговой площадки.
Терять бдительность не следует никогда. Если есть малейшие сомнения, то стоит перепроверить информацию до принятия решения и конкретных действий или вообще отказаться от покупки лота. Помните второе правило успешного инвестирования на торгах по банкротству? Иногда лучшая инвестиция – та, которую вы НЕ совершили.
Риски при участии в торгах имуществом банкротов существуют, как и в любых инвестициях. Эксперты оценивают долю мошеннических схем на электронных торгах имуществом банкротов примерно в 15–20 %.
Но, несмотря на существенные риски, потенциальная доходность от купли и продажи имущества должников довольно велика, и именно она делает это направление деятельности весьма привлекательным для предпринимателей и инвесторов.
Какую бы из вышеперечисленных схем мошенничества вы ни заметили, не стоит пренебрегать этим и стесняться подавать жалобы! Ведь чем больше будет «продвинутых» участников торгов, которые знают нормы закона и готовы отстаивать свои права, тем меньше шансов у недобросовестных организаторов и участников торгов смошенничать, тем прозрачнее и честнее будут все торги!
Не нужно бояться защищать свои интересы, ведь даже суды в большинстве случаев на стороне участников.
4.6. Одиннадцатая схема мошенничества на торгах
Эту схему я решил разобрать отдельно и более подробно.
Многие опытные инвесторы сталкивались с достаточно интересным способом мошенничества на торгах на этапе аукциона. Выглядит это примерно так: участник № 1 делает первую ставку. После этого участник № 2 делает огромное количество ставок за короткий промежуток времени (иногда по нескольку «шагов» в секунду) и, не давая времени для «маневров» и раздумий другим заявителям, доводит цену до такой суммы, что остальным становится невыгодно вообще участвовать.
После этого участник № 2 признается победителем, но отказывается от подписания договора купли-продажи. В такой ситуации добросовестный арбитражный управляющий должен предложить покупку объекта второму участнику, сделавшему максимальную ставку, то есть участнику № 1. Получается, что участник № 1, сделавший минимальную ставку, выигрывает имущество, а остальные заявители, которые даже не успели принять участие, остаются «не у дел».
В такой ситуации не может быть и речи о честной конкуренции за лот. Ведь имущество, которое могло быть продано за 2–2,5 миллиона рублей, получают недобросовестные участники торгов практически по начальной цене (300–400 тысяч рублей). Кредиторы и арбитражный управляющий «сели в лужу», участников торгов тоже обвели вокруг пальца, а мошенники довольны.
Восьмого марта 2016 года вступил в силу приказ Министерства экономического развития РФ от 23 июля 2015 г. № 495 «Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве». В этом приказе на законодательном уровне предусмотрели порядок противодействия вышеописанной схеме мошенничества. Новые правила касаются как раз «ставок». Теперь если одним участником делается второе предложение о цене подряд при отсутствии предложений других участников, такая вторая «ставка» должна отклоняться оператором ЭТП с помощью программноаппаратных средств сайта. То есть у участника физически не должно быть возможности сделать две и более ставки подряд.
4.7. Правила осмотра лота, которые нельзя забывать
Участвуя в торгах по банкротству, важно помнить, что арбитражный управляющий выставляет имущество на торги в том состоянии, в котором оно находится на момент получения от должника. Арбитражный управляющий – это не продавец, который делает предпродажную подготовку. Если это машина – ее никто не станет ремонтировать и мыть за свой счет. Поэтому очень важно тщательно осмотреть лот, выяснить все важные нюансы, которые могут повлиять в дальнейшем на стоимость. Если участник купил лот, предварительно не осмотрев его, вся вина за дальнейшие «открытия» уже полностью на нем.
Площадка тоже не проверяет лоты. Их абсолютно не волнует, что продает арбитражный управляющий. Более того, самому арбитражному управляющему в 90 % случаев тоже неважно, что он продает. У него нет задачи улучшать имущество. Он не будет ремонтировать, приводить в порядок помещение или автомобиль перед торгами. Он продает лот в актуальном состоянии с конкретной целью – получить деньги и перераспределить между кредиторами.
Техника, которая продается на торгах, может находиться в любом городе и быть в любом состоянии. Многие покупатели судят о состоянии имущества всего лишь по фото. Это очень серьезная ошибка! Фотография может не соответствовать действительности, она может быть сделана два года назад, а то и больше, когда машина была еще новой. За это время состояние лота могло кардинально измениться. Поэтому очень важно проводить личный визуальный осмотр объекта.
Обратите внимание: на корпусе не должно быть вмятин, следов коррозии, облущенной краски, разбитого лобового стекла. Должны быть в наличии оба зеркала заднего вида. Самая важная часть у авто и спецтехники – ходовая. Ее ремонт всегда обходится очень дорого, поэтому, если, например, лопнула рама, сильно прогнуты рессоры или техника вообще не на ходу, лучше отказаться от предложения, потому что потенциальный объем вложений может даже превысить цену покупки.
Качество и состояние резины в шинах тоже очень важны, особенно для спецтехники. Цена резины на одно колесо составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов. Если на легковой автомобиль купить новую резину – не проблема, то на спецтехнику ее редко кто покупает – все обходятся «родной». Наличие хорошей резины сэкономит вам деньги.
Если при осмотре будут обнаружены какие-либо дефекты, то покупателю стоит ориентироваться на понижение цены. Как вариант, неисправную или сомнительную технику можно в дальнейшем сдать на металлолом. То есть при покупке необходимо будет ориентироваться на цену металлолома, а после думать, что с этим делать: ремонтировать или сдать на приемку.
При осмотре объекта недвижимости необходимо оценить благоустройство помещений: сделан ли ремонт, в каком состоянии находятся полы, стены, потолки, окна и двери. Отопление, система вентиляции – важно оценить все параметры, а также уточнить, закрывается ли помещение на замок.
На торгах по банкротству стоит быть в десять раз более требовательными и придирчивыми, чем при покупке имущества у обычного продавца, поскольку здесь может возникнуть гораздо больше различных нюансов и неприятных неожиданностей.
Если вы сами не разбираетесь в имуществе, которое планируете осмотреть и в дальнейшем приобрести, то необходимо, чтобы его осмотрел профессионал – автомеханик или автослесарь, риелтор. По оценке специалиста можно делать вывод, стоит покупать данный объект или нет. Потратив небольшую сумму на консультацию такого специалиста, вы сможете значительно сэкономить в дальнейшем.
Помните второе золотое правило: иногда лучшая инвестиция – та, которую вы НЕ совершили.
4.8. Проверка юридической чистоты объекта
Частично данная тема была раскрыта в разделе 4.1 «Комплект документов для каждого типа имущества». Сейчас мы разберем другие важные детали проверки объектов.
В зависимости от типа объекта могут возникать разные нюансы при дальнейшей работе, на него могут быть наложены различные обременения. Поэтому важно заранее уточнить все обстоятельства, оценить плюсы и минусы объекта и, уже обладая полной информацией об объекте, полным представлением обо всех проблемах, принимать решение о цене и покупке.
При покупке убедитесь в наличии техпаспорта на технику. Проверьте, совпадают ли его данные с действительностью (серия двигателя, цвет, год выпуска и другие данные). Восстановление документов – это дополнительные затраты, а эксплуатировать технику или перепродать в дальнейшем без документов невозможно, особенно автомобиль.
Далее автомобиль необходимо обязательно проверить по базам ГИБДД. Это можно сделать с помощью сервиса ГИБДД http://www.gibdd.ru/check/auto/ – он показывает, находится ли автомобиль в угоне и розыске, есть ли информация о наложении ограничений на регистрационные действия с транспортным средством.
А с помощью сервиса Автокод https://avtokod.mos.ru/, зная VIN или государственный номер, а также номер свидетельства ТС, можно проверить, участвовал ли автомобиль в ДТП, какое было количество владельцев, и получить другую информацию об автомобиле.
Если все в порядке, то необходимо определить, не в залоге ли он. Если бы вы покупали автомобиль просто «с рук», у обычного продавца, то проверка была бы сложнее, поскольку для движимого имущества не существует централизованного реестра, такого как ЕГРП для недвижимости (реестр, в котором регистрируются все сделки с имуществом и все обременения). Фактически, если автомобиль, например, находится в залоге у банка, выяснить это не так просто. Если недобросовестный продавец взял кредит под залог авто, а потом решил быстро это авто продать, то новый собственник рискует остаться и без денег, и без автомобиля.
Существует сервис Федеральной нотариальной палаты – https://reestr-zalogov.ru/, с помощью которого можно проверить, не находится ли автомобиль в залоге. Но наиболее полный реестр уведомлений о залогах движимого имущества ведется нотариусами России. В этом случае необходимо обратиться к опытному нотариусу для проверки автомобиля.
Вместе с тем на торгах по банкротству в рамках конкурсного производства арбитражный управляющий самостоятельно выясняет все подобные факты, получает требования кредиторов и выявляет, какое имущество находится в залоге. Вся эта информация участникам предоставляется по запросу, ничего не утаивается. Большинство таких обременений в рамках конкурсного производства просто снимается, так что новый собственник получает уже «чистый» автомобиль. Но лучше проверить и самому, особенно если сделка планируется на достаточно крупную сумму.
Потенциальных сложностей и неприятных нюансов с недвижимостью гораздо больше. Проверить юридическую чистоту самого жилья можно с помощью сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). По сути, выписка является кратким юридическим паспортом объекта: она содержит сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, информацию о наличии возражений в отношении зарегистрированного права, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также сведения об обременениях.
Существует несколько типов обременений, которые отражает выписка.
Самый распространенный – арест, при наличии которого регистратору запрещено вносить любые изменения в ЕГРП, а собственнику – производить отчуждение квартиры. Арест может быть наложен на основании как определения суда, так и постановления судебного пристава. Отличительной чертой ареста является то, что он возникает в силу вынесения компетентным органом соответствующего распоряжения и после реализации объекта с торгов по банкротству такие обременения снимаются.
Следующий тип обременений возникает в силу гражданско-правовых отношений. Так, к примеру, если продавец является заемщиком по договору займа, обеспеченного залогом в виде продаваемой квартиры, эти сведения будут отражены в ЕГРП, поскольку залог подлежит государственной регистрации. Соответственно, информация о том, что имущество находится в залоге, также предоставляется арбитражным управляющим.
Если арбитражный управляющий отказывается представить выписку из ЕГРП, то следует самостоятельно заказать ее. Срок ее изготовления – 5–9 рабочих дней, стоит она 150–200 рублей. Это невысокая цена для защиты от мошенников.
Ситуация с коммерческой недвижимостью во многом обстоит так же. Имущество может быть взято в ипотеку либо находиться в залоге – и то и другое будет отражено в выписке из ЕГРП. Имущество может быть также сдано в аренду, но в любом случае по запросу участника вся информация предоставляется для принятия решения.
Кроме того, для любой категории имущества необходимо проверить, есть ли какие-то споры, правопритязания со стороны третьих лиц и т. д. Эту информацию можно посмотреть, например, в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).
4.9. В каких случаях обременения переходят на нового собственника
Очень часто на торги попадает залоговое имущество. Закон о банкротстве гласит, что с имущества, которое продано в результате банкротства, все залоги снимаются. Поэтому вы получаете уже «очищенный» объект после торгов, без залогов. Если только этот залог не текущий, который переходит на нового собственника. Но подобная ситуация встречается в 3–5 % случаев.
Обычно обременения переходят на нового собственника, если имущество находится в текущем залоге, например, если это квартира в ипотеке и по договору ипотеки новый собственник обязан будет выплатить оставшуюся часть денежных средств.
Чтобы проверить, снимаются обременения или нет, необходимо посмотреть, входит ли залогодержатель в реестр кредиторов. Это можно узнать в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru). Если залогодержатель входит в реестр кредиторов, то залог снимется и погасится за счет денежных средств, вырученных от продажи залогового имущества. Но если залогодержатель не входит в реестр кредиторов, то новому собственнику придется еще погасить сумму задолженности. Обязательно необходимо уточнить эту информацию у арбитражного управляющего. Он не имеет права не предоставить вам информацию по запросу, а вот если вы понадеетесь на то, что все сведения он передаст по своему желанию, то можете попасть в неприятную ситуацию.