Главные аргументы, защищающие в глазах автовладельца нелегальную покупку недвижимости — быстрота сделки и ее дешевизна. Продавец получает свои деньги, а покупатель — ключи от заветного гаража. Процесс не нуждается в беготне и сборе различных «бумажек», посещениях «дружелюбных» чиновников и выбивании из них необходимых справок.
Еще одним плюсом является то, что таким способом можно приобрести ту недвижимость, которую законным путем получить попросту невозможно. Это касается «дворовых» гаражей, расположенных в спальных районах города, на которые имеют право только инвалиды опорно-двигательного аппарата. Такая несправедливость исправляется «в темную», так как официально продать или купить такой «домик» для автомобиля может только человек, который имеет аналогичные проблемы со здоровьем.
Этими факторами мелкие плюсы такой сомнительной сделки заканчиваются. Самое время перейти к ее крупным минусам. Чем может грозить неправильно оформленная покупка гаража?
Самым главным и решающим аргументом «против» неправильного оформления сделки купли-продажи гаража является то, что оно напрямую ведет к потере собственных денег, притом, очень немалых. Если у продавца нет возможности предоставить все требующиеся документы, то осторожного покупателя это должно насторожить.
Все остальные негативные нюансы такой сделки дадут о себе знать уже во время эксплуатации недвижимости, которая была получена неправомерно.
Прежде всего, Вы сможете лишь пользоваться гаражом, но распоряжаться им у Вас прав не будет. То есть Вы не сможете официально продать его, сдать в аренду или завещать своим родственникам. Несмотря на то, что эта вещь принадлежит Вам, в глазах государства ее хозяином является совершенно другой человек.
Кроме того, если Вы купили гараж, который является самовольной постройкой, то потерять его Вы можете в любой момент. Рано или поздно Вы получите распоряжение о сносе самостроя. Ожидать этого момента можно несколько дней, месяцев или лет, но готовы ли Вы сидеть на такой вот «пороховой бочке»? Затраченные Вами средства могут не оправдать Ваши ожидания.
Далее — Вы рискуете столкнуться с непредвиденными обстоятельствами. Практика свидетельствует о немалом количестве случаев, когда о факте «упрощенной» покупки все быстро забывают после смерти ее свидетелей. Нет продавца или покупателя — значит, и сделки тоже нет. В судебном порядке доказать правду будет невозможно, так как государство всегда будет отстаивать интересы законного владельца недвижимости. А наследники уж постараются собрать все необходимые документы для того, чтобы получить дефицитную постройку в свое владение.
Есть еще один момент — а как Вы сможете узнать, что человек, который продает Вам гараж, действительно является его хозяином? Вовсе не исключена вероятность того, что по прошествии какого-то времени к Вам наведается законный владелец гаража и отберет у Вас приобретенную Вами неизвестно у кого недвижимость.
Вполне очевидно, что список факторов «против» является очень даже внушительным, что должно навсегда отбить у владельца машины желание пойти на покупку «домика» для машины «черным» путем. Чтобы оформить сделку купли-продажи гаража, Вам потребуется собрать немалый пакет документов, но когда Вы его соберете и перерегистрируете свою недвижимость, Вы станете полностью защищенным от всех вышеперечисленных неприятностей в будущем полноправным владельцем «квартиры» для своей машины.
Чтобы заключенная Вами сделка была успешной, не забывайте о простой истине: единственным документом, который подтверждает обретенные Вами права на объект недвижимости и позволяет Вам им распоряжаться, является государственный сертификат собственности, оформленный на Ваше имя.
Процедура регистрации всех объектов недвижимости была введена в 1998 году для того, чтобы навести порядок на этом рынке, который богат «махинациями». Известно о немалом количестве нашумевших случаев, связанных с потерей имущества в связи с квартирными аферами. Мошенники пользовались юридической безграмотностью населения и успешно проворачивали свои грязные делишки, а «дырявое» законодательство только помогало им достигать задуманного.
В соответствии с новым положением, государство должно проверить правоустанавливающие документы на гараж, и, в том случае, если они полностью соответствуют установленным нормам, оно может внести объект недвижимости в Единый Государственный реестр. Владелец получает сертификат собственности, подтверждающий его права и разрешающий ему официально распоряжаться приобретенной постройкой.
Относительно вопроса о защите покупателя, то с этой целью предусмотрены открытые составленные списки. Человек, который намеревается приобрести недвижимость, может обратиться с запросом в Регистрационную Палату. Это позволит ему, предварительно оплатив услугу стоимостью около ста пятидесяти рублей, проверить, кто в действительности является хозяином того объекта, в котором он непосредственно заинтересован.
Очень часто сделка до конца не доводится. Ее фигуранты считают достаточным просто подписать договор купли-продажи. Автовладельцы расслабляются благодаря тому факту, что гараж оформляется по упрощенной схеме и для этого не требуется собирать столь обширную документацию, как при покупке более крупного объекта недвижимости. Договор купли-продажи гаража не подлежит обязательному заверению у нотариуса. Это делается специально для того, чтобы снять с владельцев маленьких хозяйственных объектов «денежную» нагрузку.
Но не стоит путаться в последовательности оформления купли-продажи гаража. Договор является всего лишь одним из его обязательных этапов, но далеко не завершающим. Он нужен для того, чтобы можно было переоформить сертификат собственности на имя покупателя.
Сегодня официально зарегистрированными являются чуть более семидесяти процентов всех гаражей. Остальные же владельцы либо не хотят утруждать себя заботами, связанными с подачей в Регистрационную Палату необходимых документов, либо не хотят ввязываться в судебные разбирательства для того, чтобы подтвердить свои права.
Таким образом, благодаря государственной регистрации отсеивается проблемная недвижимость, четко указывая на ее недостатки, которые препятствуют ее правильному оформлению.
Представьте себе, что Вы положили глаз на незарегистрированный «домик» для автомобиля. Как Вы сможете оформить продажу гаража, если сертификат собственности у его хозяина отсутствует?
В этом случае существует только один единственный выход: Вы должны самостоятельно справиться с хлопотами по сбору необходимых документов и заставить собственника зарегистрировать его. После этого сделку можно спокойно оформить и приобрести гараж абсолютно законно.
Оптимальным вариантом является покупка гаража и земли одновременно. Но такой вариант — редкая удача. В основном участок является муниципальной собственностью, которая сдается владельцу в аренду. Продолжительность аренды зависит от того, насколько лояльны местные власти. Чаще всего такая аренда является краткосрочной — от одного до трех лет.
Выгодная сделка — это приобретение гаража, у которого участок выделен в вечное пользование. В этом случае в соответствии с законом о дачной амнистии (от тридцатого октября 2001 года) Вы сможете бесплатно приватизировать такую землю.
Гаражные кооперативы, которые имеют долгосрочную аренду земли, тоже могут выкупить свой пай, но для того, чтобы это было возможно, каждый владелец гаража должен пройти процедуру государственной регистрации права собственности.
Покупая гараж, обязательно внимательно ознакомьтесь с договором аренды земли и поинтересуйтесь у местного органа управления о его будущих планах относительно этого участка.
Существует некоторый алгоритм правильной продажи и покупки гаража. Рассмотрим его основные этапы для обоих участников сделки.
Продавец должен:
1) Предоставить покупателю полный пакет документации для продажи гаража. Все документы должны быть оригиналами.
2) Если гараж является общим имуществом супругов — предъявить разрешение от другой стороны.
3) Получить справку из БТИ об инвентаризационной стоимости гаража.
4) Заключить договор купли-продажи гаража.
5) Получить оплаты и выдать расписку.
6) По желанию получить акт о передаче гаража новому владельцу.
Покупатель должен:
1) Подать запрос в Регистрационную Палату, чтобы удостовериться в том, что он имеет дело с истинным владельцем гаража.
2) Получить весь перечень правоустанавливающих документов на гараж.
3) Заключить договор купли-продажи гаража.
4) Заплатить назначенную продавцом стоимость и получить соответствующую расписку.
5) Подать документы для перерегистрации права собственности.
В данном случае более уязвимым является покупатель, поскольку он отдает свои деньги, но не имеет сертификат собственности на свое имя на руках. Как вариант, сделку можно обезопасить следующим образом: прописать в договоре поэтапную оплату — половину суммы сразу, а вторую половину уже после того, как будет завершена перерегистрация гаража.
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. Она конкретно определяет, какое имущество следует относить к движимому, а какое — к недвижимому. Главный критерий, по которому определяется вид имущества, состоит в неразрывной связи с землей, а также в невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба. Однако, существует в гражданском обороте и такое имущество, которое можно отнести как к движимому, так и к недвижимому. Этим имуществом является гараж. Он может быть с фундаментом, кирпичной кладкой и так далее, то есть капитального строительства. Такой гараж будет считаться недвижимым имуществом в силу своей неразрывной связи с землей, на которой он построен, и переместить его, не нанеся ему несоразмерный ущерб, не представляется возможным. Однако так называемая «ракушка» также может считаться гаражом. Этот гараж можно просто установить на землю в любом удобном месте. Фундамент для его установки не требуется, и перемещать его можно, не нанося ему несоразмерный ущерб. Исходя из этого, в первом случае мы имеем дело с