5. В Интернете
Для оплаты коммунальных услуг по Интернету даже не надо выходить из дома — но, понятное дело, для этого нужен счет в банке. Каждый банк имеет «электронную кассу», с помощью которой можно внести платеж и получить электронную квитанцию для распечатки. Также можно заплатить по счетам через «Яндекс Деньги», «WebMoney», «Qiwi-кошелек» и другие электронные платежные системы, для чего нужно обзавестись счетом в такой системе и своевременно пополнять его. Если вы не хотите прибегать к посредникам, то можете оплачивать коммунальные услуги непосредственно на сайтах их поставщиков (если, конечно, у них есть сайты). А жители Москвы, Казани, Сочи и некоторых других городов могут зарегистрироваться на электронном городском портале и оплачивать коммуналку в «личном кабинете».
6. С помощью мобильного телефона
У Сбербанка существует услуга «Мобильный банк», позволяющая по SMS-запросу перевести деньги на счет нужной организации. Это удобно, но, с другой стороны, придется платить комиссию (3 %) и обходиться без квитанции.
Что такое ЕПД?
► общая квитанция на несколько коммунальных платежей.
ЕПД, или единый платежный документ, — квитанция на несколько коммунальных платежей сразу. ЕПД существенно облегчает оплату коммунальных платежей для граждан, поскольку теперь все счета могут быть оплачены разом в одном и том же месте.
В каждом муниципальном образовании в ЕПД включены разные коммунальные услуги. Это зависит от позиции ресурсоснабжающих организаций. В некоторых городах России в ЕПД включены все жилищно-коммунальные услуги и услуги связи. Однако часто одна или несколько организаций жилищно-коммунальной сферы отказывается от ЕПД, продолжая печатать собственные платежки.
Для создания ЕПД необходима, во-первых, база данных, содержащая адреса и фамилии собственников и нанимателей жилых помещений, перечень услуг, их стоимость. Затем необходимо собрать, обработать, ввести в систему и проанализировать показания индивидуальных и общедомовых счетчиков. Нужно также обработать данные по перерасчетам в связи с временным отсутствием граждан или некачественным предоставлением коммунальных услуг. При расчете платежей учитываются также полагающиеся отдельным категориям граждан льготы, разумеется, после предоставления необходимых справок.
После окончательного формирования ЕПД в электронном виде его распечатывают и доставляют по адресу потребителя. ЕПД открыт для новых видов платежей.
Формированием ЕПД занимаются ЕРКЦ (Единые расчетно-кассовые центры) в регионах. Для Москвы это делает ГУ ИС (Государственное учреждение «Инженерная служба»). ГУ ИС созданы на базе ЕИРЦ (Единых информационных расчетных центров).
Это важно! Следует оплачивать сумму, строго соответствующую указанной в платежном документе. ЕПД, в котором что-нибудь исправлено, становится недействительным. По всем вопросам о размерах платежей нужно обращаться в абонентский отдел ГУ ИС района по телефону, указанному в ЕПД.** (см. приложение)
Государственное учреждение «Инженерная служба»
Государственные учреждения «Инженерные службы районов» (ГУ ИС районов) города Москвы являются территориальными отделами инженерных служб административных округов (ГУ ИС АО).
Инженерные службы районов работают по трем основным направлениям:
Первое — благоустройство и поддержание в порядке дворов района. Это уборка листвы, снега, ремонт детских горок, качелей, заборов, латание сколов асфальта на дорожках и в междомовых проездах, озеленение и многое-многое другое.
Второе — взимание коммунальных платежей, расчет субсидий и выдача жителям разнообразных документов — выписки из домовой книги, лицевого счета. Этим занимается абонентский отдел ГУ ИС, раньше он назывался ЕИРЦ (единый информационно-расчетный центр)
Третье — координация работы управляющих компаний и подрядных организаций, то есть контроль работы ДЕЗов, других компаний, которые обслуживают дома.
Как оплатить жилищно-коммунальные услуги без ЕПД?
В Москве существует биллинговая технология оплаты жилья и коммунальных услуг. При этом квитанция при оплате не требуется, нужно знать 10-значный код плательщика и период оплаты. После оплаты выдается чек-ордер. Чеки-ордера вместе с квитанциями нужно хранить, как и квитанции, в течение трех лет. При уничтожении платежных документов по истечении сроков давности нужно произвести сверку платежей в абонентском отделе ГУ ИС.
Как отказаться от оплаты ненужных услуг?
Чаще всего ненужными становятся «Антенна» и «Радиоточка». Чтобы отказаться от этих услуг и, соответственно, от их оплаты, нужно сделать следующие шаги:
1. Получить в расчетном центре или в управляющей организации справку об отсутствии задолженности за услугу, которую хотите отключить.
2. Обратиться к поставщику соответствующей услуги (для Москвы это будут «Мостелеком» и Московская городская радиотрансляционная сеть), заполнить заявление и получить бланк квитанции на оплату отключения.
3. Оплатить квитанцию в любом банке или отделении связи.
4. Предъявить квитанцию, заявление, справку и паспорт (или доверенность) в организации, поставляющей услугу. Заявление примут и назначат дату визита электромонтера для физического отключения антенны или радиоточки.
5. Электромонтер обрежет провода и оставит извещение о прекращении начисления абонентской платы, которое надо будет предъявить в управляющей организации или расчетном центре.
6. После этого останется проверить следующую квитанцию, в которой уже не должно быть оплаты отключенной услуги.
А москвичи могут обойтись малой кровью и оформить отказ от ненужных услуг в ГУ ИС (ЕИРЦ) своего района, при условии, что начисления за услуги производятся через Единый платежный документ (ЕПД).
Управление многоквартирным домом
Что такое управление многоквартирным домом?
► содержание дома в безопасном и комфортном состоянии, своевременный ремонт и обслуживание, обеспечение коммунальными услугами.
Согласно Жилищному кодексу, собственники квартир в доме одновременно являются и собственниками общего имущества этого дома (к общему имуществу относятся стены, крыша, коммуникации и т. д.; полный список см. в главе «Общее имущество многоквартирного дома).
На собственниках лежит бремя содержания жилья, то есть они, как хозяева, должны заботиться о его безопасности и комфортности, надлежащем содержании, вовремя и качественно проведенном ремонте и обеспечении всеми коммунальными услугами. Решать все эти задачи и должно управление многоквартирным домом.
По закону собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
— управление управляющей организацией.
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖСК, ЖК) или другим специализированным потребительским кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Принятое решение обязательно для всех собственников, независимо от того, принимали ли они участие в голосовании.
Если в течение года собственники помещений в многоквартирном доме так и не выбрали способ управления или не смогли реализовать его, местная администрация проводит открытый конкурс, чтобы выбрать управляющую организацию для управления многоквартирным домом. Собственники уже будут обязаны заключить договор с победившей на конкурсе управляющей организацией. (Как правило, этот конкурс выигрывает старый добрый ДЕЗ или ЖК.).
Но не позже, чем через год после этого события местная администрация снова созывает совет жильцов и еще раз предлагает выбрать способ управления.
Договор с управляющей организацией заключается не меньше чем на год и не больше чем на пять лет. Способ управления домом может быть изменен в любое время по решению собрания собственников. Но если это решение уже было реализовано, например, был заключен договор управления с выбранной управляющей организацией, а у нее, в свою очередь, — договоры с подрядными организациями на выполнение работ по содержанию и ремонту дома, то смена способа управления затронет и эти договорные отношения.
Многоквартирным домом может управлять только одна управляющая организация или один ТСЖ (ЖСК, ЖК).
Управляющая организация обязана предоставлять всем жильцам следующую информацию:
— основные показатели ее финансовой и хозяйственной деятельности,
— выполняемые работы и услуги по содержанию и ремонту,
— стоимость этих услуг и работ,
— тарифы на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг.
Поскольку у многоквартирного дома много хозяев, договариваться о порядке управления они должны коллективно, на общем собрании собственников. Что же такое — общее собрание собственников, какие решения оно может принимать?
Общее собрание жителей дома
Что такое общее собрание?
► собрание всех собственников квартир и нежилых помещений дома.
Это собрание всех собственников квартир в многоквартирном доме. Напомним, что собственники — это хозяева приватизированных квартир; владельцами государственного и муниципального жилья являются власти, а жильцы таких квартир — наниматели, а не собственники.
Общее собрание, согласно Жилищному кодексу, является органом управления многоквартирным домом. По сути, общее собрание — это представительный орган управления, где каждый собственник отстаивает свои интересы непосредственно или через своего официального представителя. Из всех органов управления домом общее собрание обладает самыми широкими полномочиями, то есть решению собрания обязаны подчиниться все остальные органы, например, правление ТСЖ или председатель ЖСК.
Почему для управления домом нужно общее собрание?
Особенность общего имущества многоквартирного дома заключается в том, что из него нельзя выделить конкретную долю каждого собственника. Эта доля как бы растворена во всем доме, точнее, в общем имуществе его собственников. Нельзя точно сказать и показать, где находится, например, та часть подвала, которая принадлежит именно собственнику Иванову, или где его доля на чердаке, на фасаде здания, его часть крыльца, мусоропровода… При этом количественно она вполне определена и пропорциональна общей площади жилого или нежилого помещения, которым распоряжается конкретный собственник.
Собственник не может каким-либо путем отказаться от своей доли в общем имуществе, не отказавшись при этом от права собственности на квартиру, а значит, обязан управлять этим имуществом. Но поскольку доля собственника никак не может быть выделена из общего имущества, он не может управлять ею самостоятельно, без согласования с другими жильцами. Но у каждого собственника может быть свое мнение относительно управления своей долей в общем имуществе, следовательно, и общим имуществом в целом. Для того, чтобы привести эти различные мнения к согласию, и нужно собрание. А чтобы собрание было результативным, нужно выработать определенные правила выяснения и учета интересов каждого собственника и следовать им.
Какие решения может принимать общее собрание?
1. О реконструкции дома (в том числе о расширении или надстройке), строительстве хозяйственных и других построек на придомовой территории, о капитальном ремонте, об использовании фонда капитального ремонта;
О способе формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, а также выбор лица, ответственного за специальный счет и финансовые операции со счетом.
О получении кредита на капитальный ремонт, об условиях, гарантиях, сроках и способах погашения такого кредита.
2. Об использовании земельного участка, на котором стоит дом, в том числе об ограничении пользования участком.
3. Об использовании общего имущества иными лицами, в том числе об установке на дом наружной рекламы.
4. Выбор способа управления многоквартирным домом.
5. Решение о текущем ремонте общего имущества.
6. Другие решения, относящиеся к компетенции общего собрания.
С чего начинать?
Собрание может быть созвано в любой момент, его инициатором может быть любой собственник (или несколько собственников). Однако прежде, чем звать людей где-то собираться и что-то решать, нужно проделать большую подготовительную работу.
Лучше всего работать не одному, а постараться собрать инициативную группу. Так будет легче и быстрее решать множество необходимых организационных вопросов. Кроме того, инициативная группа — индикатор настроений и интересов всех собственников в доме. Желательно, чтобы в нее вошли известные в доме, обладающие авторитетом, постоянно проживающие в доме собственники. Кроме того, неплохо, если будут участвовать собственники, проживающие в квартирах, расположенных в разных подъездах дома. Этим будет обеспечено неофициальное представительство интересов собственников по подъездам. Первоначальный размер инициативной группы — 3–5 человек. В последующем размер группы может быть увеличен.
Сформировать инициативную группу можно через обращение инициатора ко всем жильцам с помощью объявления или опросного листа. Объявления можно разместить на подъездах или разнести по почтовым ящикам.
На первом заседании инициативной группы необходимо:
— выбрать старшего группы;
— составить план подготовки и проведения собрания;
— распределить обязанности между членами инициативной группы (в том числе договориться, кто будет хранить документацию, писать тексты информационных листков, тиражировать рассылаемую информацию, рассылать ее и т. д.), согласовать место и время следующего заседания группы;
— решить, кто и что должен сделать к следующему заседанию.
Вся работа инициативной группы делится на два основных этапа: подготовка к собранию и проведение собрания.
Вот что должна сделать инициативная группа на этапе подготовки к собранию:
1. Собрать информацию о собственниках и составить их список.
2. Собрать техническую и бухгалтерскую документацию, необходимую для управления многоквартирным домом.
3. Информационно-разъяснительная и пропагандистская работа с собственниками.
4. Составить описание общего имущества собственников.
5. Рассчитать стоимость жилищных услуг.
6. Выяснить, какие организации могут поставлять коммунальные услуги, узнать условия поставки и составить черновые варианты договоров с поставщиками.
7. Определить, откуда будет финансироваться содержание общего имущества дома и текущий ремонт, составить годовую смету на управление, содержание и ремонт дома.
8. Рассчитать примерную стоимость и определить источник финансирования капитального ремонта дома (если есть необходимость срочного проведения).
9. Обсудить с собственниками выбор способа управления домом и определить предпочтительные варианты.
10. Если в качестве управляющей организации планируется создание ТСЖ, то необходимо подготовить список кандидатур в состав правления, на должность председателя, в состав ревизионной комиссии, проект устава. Если планируется привлечь частную или государственную управляющую компанию, то надо подготовить предварительный список таких организаций, переговорить с их представителями об условиях договора управления и написать его проект. Если решено непосредственно управлять домом со стороны собственников, надо подумать, кто будет старшим в этой работе, и у кого будет храниться документация.
11. Надо решить, очным или заочным будет общее собрание, назначить дату, подготовить помещение для собрания.
12. Следует подготовить бюллетени для голосования, листы для регистрации собственников, пришедших на собрание, проект протокола собрания.
15. И наконец, сообщить собственникам о собрании и пригласить их принять в нем участие.
Как видно из этого списка, подготовительный этап начинается со сбора информации о собственниках и заканчивается их приглашением на собрание. По большому счету суть подготовительного этапа в том, чтобы, получив подробную информацию о доме и собственниках, выработать стратегию управления домом, а также провести все необходимые организационные мероприятия для голосования по выбранной стратегии.
Какие документы о многоквартирном доме нужно подготовить для общего собрания?
Сбор документации о доме или об объекте управления — это вторая после сбора сведений о собственниках важнейшая работа на этапе подготовки.
Очень важна градостроительная, техническая и бухгалтерская документация, в том числе:
— технический паспорт на дом (год постройки, количество этажей, подъездов, физический износ основных строительных конструкций, время и вид проводимого капитального ремонта, материал стен, перекрытий, назначение помещений, поэтажные планы и другая информация);
— технические заключения по результатам обследований дома, проведенных в различные годы, в связи с полным или выборочным капитальным ремонтом; акты, справки о техническом состоянии здания, отдельных помещений и конструктивных элементов;
— рабочий проект строительства дома;
— акт приемочной комиссии дома с перечнем выявленных недоделок и сведения об их устранении;
— сведения о границах земельного участка;
— перечень работ по содержанию и ремонту дома в последний год его эксплуатации;
— копии договоров и акты выполнения работ подрядными организациями.
Часть этих документов должны предоставить специалисты районных управ на основании письменного запроса инициативной группы. Предоставления другой информации (например, рабочего проекта строительства дома) добиваются сами члены инициативной группы, обратившись в архитектурно-планировочное бюро и т. п., в том числе и за собственные средства.
Как созывается общее собрание жильцов?
► собрание созывается по инициативе любого из жильцов, инициативной группы или муниципальных властей.
Общее собрание собственников многоквартирного дома обязательно проводится раз в год, при этом сроки и порядок проведения собрания определяются жильцами дома. Все остальные собрания считаются внеочередными.
Инициатором общего собрания может выступить любой из собственников многоквартирного дома или несколько собственников. Как правило, сначала собирается инициативная группа и на отдельном заседании обсуждает повестку будущего собрания.
Для проведения собрания нужен реестр собственников помещений. В этот реестр включаются все собственники с указанием площади занимаемых ими жилых и нежилых помещений дома. За этой информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию, а в случае отказа — в органы местного самоуправления.
Предупреждать о созыве общего собрания следует за 10 дней до дня его проведения; информацию можно разместить в публичных местах (например, вывесить на доске объявлений у подъезда) или разослать заказными письмами.
Извещение о том, что назначено общее собрание собственников многоквартирного дома, должно содержать:
— сведения об инициаторе собрания;
— информацию о форме проведения собрания (собрание или заочное голосование);
— дату и время проведения общего собрания;
— дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
— повестку дня;
— порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Порядок проведения общего собрания
Повестка собрания, объявленная заранее, не может быть изменена.
В начале собрания следует выбрать председателя и секретаря, который будет вести протокол.
Все решения по вопросам, которые обсуждают на собрании, должны быть приняты путем голосования.
Общее собрание правомочно, то есть может принимать решения, если имеется кворум: в собрании участвуют собственники или представители собственников, обладающие более чем 50 % от общего числа голосов.
Вопросы, перечисленные в предыдущей главе под пунктами 1–3, требуют для решения не менее 66,6 % голосов от числа всех собственников дома (квалифицированное большинство). Остальные вопросы можно решить большинством голосов (50 % + один голос) участвующих в собрании. Таким образом, минимум голосов для выбора способа управления или решения о текущем ремонте, — это больше четверти всех голосов собственников.
Собственники могут участвовать в собрании как лично, так и через своих представителей. Полномочия представителей должны быть подтверждены доверенностью на голосование. Доверенность содержит сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и заверяется нотариусом.
Если в доме есть государственная или муниципальная собственность (не все квартиры приватизированы), то представитель государственного или муниципального собственника должен присутствовать на собрании и входить в инициативную группу. Обычно интересы государственного или муниципального фонда представляет чиновник, имеющий соответствующую доверенность на официальном бланке.
Собственники нежилых помещений (обычно это подвальные или полуподвальные помещения, первые этажи, в которых могут быть расположены магазины, склады, ателье и т. п.) принимают участие в общем собрании на тех же основаниях, что и жильцы дома.
Это важно! При голосовании подсчитывается не количество собственников или их официальных представителей, а количество имеющихся у них голосов. Количество голосов же определяется пропорционально размеру общей площади, занимаемой собственником. В целях удобства обычно берется расчет: 1 м2 равен одному условному голосу. Следовательно, чем большей площадью владеет жилец, тем больше голосов будет в его распоряжении. Каждый собственник должен знать точную площадь своего жилья, ведь если при расчете голосов произойдет ошибка, которая поставит под сомнение правомочность принятого решения, то оно может быть обжаловано (и отменено) в суде.
На заседании обязательно нужно вести протокол. В протоколе общего собрания должны быть отражены:
— адрес места проведения общего собрания собственников;
— дата и время проведения общего собрания;
— общая площадь дома;
— сумма площадей собственников, присутствующих на собрании;
— наличие кворума;
— повестка дня;
— выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня;
— решения, принятые на общем собрании;
— подписи председателя и секретаря общего собрания (инициативной группы).
Протокол является официальным документом и нужен для создания ТСЖ, для заключения договора об управлении и вообще предоставления в государственные органы, поэтому к его составлению нужно подходить внимательно.
Заочная форма голосования на собрании
Часто собрать собственников в одно время в одном месте и договориться с ними о чем-то очень сложно. Причиной этого может послужить что угодно: большое количество квартир в доме, занятость жильцов, утомительные бесплодные дискуссии… Как раз для таких случаев в Жилищном кодексе предусмотрена возможность провести общее собрание заочно.
Инициативная группа жильцов обсуждает вопросы управления домом и предлагает решения. Затем члены инициативной группы письменно извещают каждого собственника о предстоящем голосовании. В уведомлении о проведении общего собрания в заочной форме указывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым собственников просят высказать свое решение, местонахождение необходимой информации и порядок ознакомления с ней, дату сдачи бюллетеня для голосования.
При этом в бюллетень собственник должен вписать:
— сведения о себе: фамилию, имя, отчество, адрес проживания;
— сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в соответствующем доме (свидетельство о государственной регистрации);
— решения по каждому вопросу повестки дня («за», «против», «воздержался»).
Затем жильцы передают бюллетени по указанному адресу. Учитываются голоса тех собственников, которые передали свои бюллетени до даты, указанной в извещении о собрании. Члены инициативной группы подсчитывают голоса и оформляют протокол с приложением к нему всех бюллетеней. В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование, и решения, принятые по каждому вопросу.
Третий вариант проведения собрания
Возможна и третья форма голосования — смешанная: те собственники, которые могут собраться в одном месте и в одно время, лично участвуют в собрании, где обсуждают разные вопросы, как включенные, так и не включенные в повестку дня. Однако принимают решение они только по тем вопросам, которые заявлены в повестке. Те же собственники, которые не могут или не хотят прийти, заранее присылают на собрание свои решения по вопросам, включенным в повестку дня.
При этом сами решения для всех собственников оформляются в виде одинаковых поименных бюллетеней для голосования. Когда на собрании подходит момент для голосования по очередному вопросу, счетная комиссия собирает решения тех, кто лично пришел на собрание, вскрывает присланные решения собственников, не присутствующих на собрании, и подсчитывает общее число голосов по данному вопросу.
Такая форма собрания может оказаться наиболее успешной, поскольку она дает каждому собственнику больше свободы для выражения своего мнения и принятия решений по управлению домом. Ведь есть активные и общительные люди, которые любят ходить на собрания и выступать на них, а есть другие, которые этого не любят, но хотят, чтобы их мнение при принятии решений было учтено. Возможность высказаться и участвовать в принятии решений должна быть у тех и у других. Чем больше собственников дома смогут выразить свое мнение относительно управления домом, тем меньше конфликтов будет между собственниками, тем эффективнее станет управление.
Надо заметить, что в уведомлении о проведении такого очно-заочного мероприятия следует назвать его заочным голосованием, чтобы соблюсти букву закона. При этом надо указать, что желающие участвовать в обсуждении вопросов, включенных в повестку дня, и в голосовании по итогам такого обсуждения, могут прийти на собрание в определенное место и время. Туда же и тогда же должны быть присланы ответы других собственников, не участвующих в общем собрании.
После собрания
Инициатор собрания размещает информацию о решениях, принятых на собрании, и о том, как прошло голосование, в общедоступном месте, не позже чем через 10 дней после собрания.
Протоколы общих собраний и решения участников собраний по вопросам, поставленным на голосование, хранятся по адресу, который определен на собрании. Если голосование было заочным, к этим документам добавляются бюллетени голосования, заполненные собственниками.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже если они не участвовали в голосовании. Однако если собственник считает, что решение нарушает его интересы, то он вправе обжаловать это решение в суде в течение полугода (это работает при условии, что собственник не участвовал в голосовании или голосовал против принятого решения).
Суд может оставить в силе обжалуемое решение, если голосование собственника не могло повлиять на результаты голосования, или если допущенные нарушения несущественны.
Если собственник один
Если все помещения в доме принадлежат одному собственнику, то этот собственник единолично принимает решения по вопросам, которые входят в компетенцию собрания. Свои решения он должен изложить в письменном виде и довести до сведения жильцов. Сроки такого «собрания в одном лице» такие же, как и для общего мероприятия — раз в год.