2.1. Понятие кадастровой стоимости объектов недвижимости. Государственная кадастровая оценка
При осуществлении оценочной деятельности установлению подлежат различные виды стоимости. Выбор того или иного вида стоимости определяется назначением результата оценки, областью его применения. Существует отдельный федеральный стандарт оценки[179], в котором закреплены используемые оценщиками виды стоимости. В ФСО № 2 указано, что в ходе оценочной деятельности может быть установлена рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая стоимости. Этот перечень не является исчерпывающим, поскольку иными актами, в которых содержатся правила проведения оценки определенных объектов, могут устанавливаться дополнительные расчетные величины.
Понятие кадастровой стоимости содержится в самом Законе об оценочной деятельности[180]. Под кадастровой стоимостью законодатель понимает стоимость, установленную:
1) в результате проведения государственной кадастровой оценки;
2) в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости;
3) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
Фактически кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой величину, исчисляемую в ходе проведения государственной кадастровой оценки данного объекта. Поскольку кадастровая стоимость объектов недвижимости является расчетной величиной для определения налоговой нагрузки на собственников данных объектов, порядок ее определения вызывает особый интерес, а вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки при неоправданном завышении кадастровой стоимости, являются весьма актуальными.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки закреплен в законодательстве об оценочной деятельности, в частности общие положения отражены в Законе об оценочной деятельности[181], а уточнения и дополнения содержатся в ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»[182].
Государственная кадастровая оценка представляет собой процесс, состоящий из ряда стадий. В Законе об оценочной деятельности выделено семь стадий. Рассмотрим более детально каждую из них.
1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки Субъектом, принимающим такое решение, является либо исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо орган местного самоуправления, если в субъекте Российской Федерации предусмотрено такое перераспределение полномочий. Следует отметить, что государственная кадастровая оценка проводится периодически: не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Исключения составляют города федерально значения. Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет[183].
Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки в свою очередь можно разделить на два этапа: издание соответствующего акта и доведение его до всеобщего сведения. В акте органа государственной власти или органа местного самоуправления должны быть отражены некоторые обязательные сведения, в частности год начала проведения государственной кадастровой оценки, виды объектов оценки, категории земель для земельных участков, наименование субъекта Российской Федерацииили муниципального образования. Для ознакомления с решением о проведении государственной кадастровой оценки орган, принявший такое решение, в течение 10 дней размещает его на своем официальном сайте (в случае отсутствия такого сайта – на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации) и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерациифедеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)[184].
2. Определение объекта оценки
После осуществления действий по принятию решения происходит формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Занимается формированием такого перечня Росреестр по запросу органа, принявшего решение о проведении оценки, поскольку информация об объектах оценки берется из государственного кадастра недвижимости. Росреестр вправе делегировать такие полномочия подведомственному ему государственному бюджетному учреждению.
3. Определение субъекта оценки
После формирования перечня объектов необходимо определить исполнителя работ. Отбор исполнителя является конкурсным, сам конкурс проводит орган, принявший решение о проведении оценки. С лицом, выигравшим конкурс, заключается договор на проведение работ по определению кадастровой стоимости, включающий задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке. В течение 5 рабочих дней с момента заключения договора орган исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили орган местного самоуправления направляет в Росреестр сведения о своем месте нахождения, об организационно-правовой форме исполнителя работ, о его полном наименовании и месте нахождения, о дате или сроке сдачи результатов работ.
4. Проведение кадастровой оценки и подготовка отчета – основная стадия
В Законе об оценочной деятельности содержатся лишь общие положения, касающиеся проведения данной стадии. Более полно требования к деятельности оценщика, осуществляющего определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, изложены в ФСО № 4. Государственная кадастровая оценка осуществляется при помощи методов массовой оценки недвижимости. В связи с этим при проведении такого вида оценки не применяются положения ФСО № 7 «Оценка недвижимости»[185].
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке[186]. Именно применение метода массовой оценки и является причиной несогласия многих собственников и иных заинтересованных лиц с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью объекта недвижимости. Кадастровая стоимость может значительно отличаться от рыночной ввиду того, что при использовании метода массовой оценки оценивается в совокупности достаточно много объектов, отличных друг от друга. Безусловно, это является вынужденной мерой, однако определение в качестве факторов, влияющих на цену объекта, таких показателей, как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от центра города, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т. п. может привести к нивелированию различий между элитным жильем и обычными хрущевками, поскольку определенная данным методом стоимость 1 кв. м. впоследствии просто умножается на количество кв. метров объекта недвижимости. Попадание в одну группу по определенному критерию объектов со значительно отличающейся рыночной стоимостью может привести к тому, что их кадастровая стоимость будет равна[187]. В связи с этим существует возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, порядок осуществления которого будет описан ниже.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости базируется на трех принципах:
1. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Росреестром (или подведомственным ему учреждением) перечня объектов недвижимости.
2. Выбор оценщиком подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован.
3. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.
Исключение составляют ограничения (обременения), установленные в публично-правовых интересах и связанные с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
Стадия определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подразделяется на несколько этапов:
Этап 1. Заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке
Этап 2. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости
Этап 3. Определение ценообразующих факторов объектов оценки Следует отметить, что ценообразующие факторы определяются оценщиком самостоятельно на основании собственных выводов о влиянии того или иного фактора на кадастровую стоимость. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. В качестве ценообразующего фактора может применяться, например, местоположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, удаленность от дорог и т. д. Для земельных участков такими факторами в основном выступают категорияи вид разрешенного использования, площадь. Если вид разрешенного использования не установлен, то для незастроенного земельного участка принимается вид разрешенного использования, обеспечивающий его максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, для застроенного – вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
Этап 4. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки
Сбор осуществляется оценщиком на основании данных, включенныхв фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерациии муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
Этап 5. Группировка объектов оценки
Все объекты из перечня разбиваются на группы на основании информации, полученной на предыдущих этапах. Включение объекта в ту или иную группу должно быть обоснованно.
Этап 6. Сбор рыночной информации
Осуществляется исходя из принципов достоверности и достаточности. Если специалист выяснит, что имеющейся рыночной информации недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
Этап 7. Построение модели оценки и анализ качества Происходит на основании собранных оценщиком данных о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и рыночной информации. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. Модель оценки определяется для каждой группы объектов оценки при помощи любого подхода к оценке: сравнительного (при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки), затратного, доходного.
Этап 8. Расчет кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки. Применение нескольких подходов к оценке требует согласования полученных результатов.
Этап 9. Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки
Порядок подготовки отчета регламентируется Законом об оценочной деятельности, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости, разработанными Минэкономразвития России для каждой категории земель.
Первоначально исполнитель составляет проект отчета в форме электронного документа, который в течение 3 рабочих дней направляется в Росреестр и СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости, о чем извещается орган, принимавший решение о проведении кадастровой оценки. Ознакомление с проектом отчета обеспечивает Росреестр путем включения его в течение 3 дней в фонд данных государственной кадастровой оценки на 20-дневный период, о чем извещаются исполнитель работ и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили орган местного самоуправления. Последний в свою очередь размещает информацию о включении проекта отчета в фонд данных на своем официальном сайте (при отсутствии – на сайте субъекта Российской Федерации) с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. Заинтересованные лица имеют возможность предъявить любые замечания к проекту отчета в течение 20 рабочих дней.
По истечении всех указанных выше сроков составляется итоговый вариант отчета об определении кадастровой стоимости, который состоит из проекта с внесенными изменениями (если таковые имелись) и представленными к нему замечаниями. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном носителе не менее чем в 3 экземплярах и на электронном носителе в форме электронного документа.
5. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости Результаты оценки утверждаются посредством принятия акта органом исполнительной власти субъекта Российской Федерацииили органом местного самоуправления в течение 20-ти рабочих дней с даты принятия отчета. Дата вступления в силу такого акта является датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости. В течение 3-х рабочих дней с этой даты экземпляр отчета и копия данного актанаправляются в Росреестр.
6. Внесение стоимости в кадастр недвижимости
Сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета в течение 10-ти рабочих дней с даты получения им соответствующих сведений.
2.2. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Сведения о кадастровой стоимости определенного объекта недвижимости содержатся в кадастровой справке, которую можно получить по запросу в Росреестре. В зависимости от формулировки запроса может быть получена кадастровая справка с актуальной информацией о кадастровой стоимости объекта недвижимости либо с информацией o кадастровой стоимости объекта недвижимости на определенную дату. Так, заинтересованное лицо может получить информацию о кадастровой стоимости и в случае несогласия с ее величиной и наличия нарушения прав оспорить ее. Под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости[188].
Юридические и физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности, в суде и (или) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для юридических лиц обращение в комиссию до обращения в суд является обязательным, для физических лиц – нет.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается Росреестром на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Состав комиссии определяется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой в нее входят:
– представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
– представители органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке;
– представители уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (орган кадастрового учета);
– представители предпринимательского сообщества, СРО оценщиков, подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75 % один раз в три года.
Основанием для рассмотрения комиссией спора о кадастровой стоимости является заявление заинтересованного лица о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Подать такое заявление возможно с момента внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости до момента их обновления ввиду проведения очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее 5 лет с момента внесения оспариваемых сведений.
Заявление может быть подано при наличии следующих оснований:
– обнаружение недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, отличную от последней.
Существует ряд обязательных документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, отсутствие которых влечет его оставление комиссией без рассмотрения:
– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случаеесли заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Заявление, поданное в соответствии с установленными законом требованиями, рассматривается комиссией в течение 1 месяца. В зависимости от основания обращения в комиссию могут быть вынесены следующие решения:
1. Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости:
– об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
– о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Если основанием подачи заявления стало установление в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости:
– об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
– отклонение заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.
Как уже ранее отмечалось, физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости путем обращения непосредственно в суд, минуя стадию рассмотрения спора комиссией. Что касается юридических лиц, то они вправе обратиться в суд для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по тем же основаниям, что предусмотрены для обращения в комиссию, только в двух случаях:
1) отклонение комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию;
2) если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок.
На индивидуальных предпринимателей, согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требования Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию не распространяются.
2.3. Оспаривание кадастровой стоимости в суде
Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде административный истец вправе посредством предъявления следующих требований:
– об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
– об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
– об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Соответствующее административное исковое заявление подается в суд субъекта Российской Федерациив соответствии с п. 15 ст. 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).
Административное исковое заявление составляется по правилам, установленным ст. 125, ст. 126, ст. 246 КАС РФ. В нем обязательно указываются:
1) наименование суда и наименование сторон;
2) сведения о нарушенных правах;
3) требования административного истца к административному ответчику и доводы, на которых они основаны;
4) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (в рассматриваемой ситуации применяется только в отношении юридических лиц);
5) перечень прилагаемых документов.
При подаче административного искового заявления по спорам о кадастровой стоимости необходимо приложить следующий пакет документов:
1) уведомления о вручении иным лицам, участвующим в деле, административного искового заявления и прилагаемых документов;
2) подтверждение оплаты государственной пошлины;
3) документы, на которых административный истец основывает свои требования;
4) документы, подтверждающие полномочия представителя, наличие у него высшего юридического образования;
5) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
6) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
7) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
8) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
9) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерацииоб оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой СРО оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;
10) документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.
Несоответствие заявления указанным требованием является основанием для его оставления без движения на определенный срок, в который недостатки должны быть устранены. В противном случае административное заявление возвращается административному истцу.
Для данной категории дел установлен 5-летний срок исковой давности. Он исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. При этом следует иметь ввиду, что срок прекращается, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Этот факт важно иметь ввиду, поскольку распространенной ошибкой при оспаривании кадастровой стоимости является ее определение на неверную дату. Срок рассмотрения административного дела по оспариванию кадастровой стоимости совпадает с общим сроком рассмотрения административных дел и составляет не более 2 месяцев с момента подачи административного искового заявления.
Свои особенности имеет также и субъектный состав. Так, к участию в процессе в качестве третьего лица привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Итогом рассмотрения дела становится вынесение судом решения, в резолютивной части которого указывается на вновь установленную величину кадастровой стоимости. В случае несогласия с вынесенным судом решением предусмотрена возможность его апелляционного обжалования. Второй инстанцией для данной категории дел является апелляционная инстанция суда субъекта.
При рассмотрении вопросов осуществления оценочной деятельности обращают на себя особое внимание особенности исследования судом отчета об оценке объекта недвижимости, который содержит информацию о рыночной стоимости такого объекта и предъявляетсясуду в качестве доказательства.
Крайне важно иметь в виду, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость[189]. Данный факт подтверждается судебной практикой.
Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. № 67-АПГ15-29
Заявитель апелляционной жалобы обратился в суд с требованием об отмене решения Новосибирского областного суда от 25 февраля 2015 г. об отказе в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2012 г.
Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2010 г. в рамках проведенной государственной кадастровой оценки. Результаты государственной кадастровой оценки земель соответствующих населенных пунктов утверждены постановлением правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г.
№ 535-п, вступившим в силу с 1 января 2012 г. Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов Новосибирской области, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г. В представленном заявителем отчете рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ указала, что в силу ч. 2 ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является не дата утверждения результатов определения кадастровой стоимости актом заказчика работ, а дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, т. е. на дату составления перечня – 1 января 2010 г. В связи с этим в удовлетворении апелляционной жалобы заявителю отказано[190].
При подготовке отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости для предъявления суду в рамках спора о кадастровой стоимости оценщик руководствуется правилами, установленными для проведения оценки недвижимости, в частности, в ФСО № 7.
Определение ВС РФ от 27 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-12075 по делу № А40-81849/2014
Заявитель предъявил требование о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, равной его рыночной стоимости. Суды нижестоящих инстанций, неправильно применив нормы материального права, сделали необоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет, определяющий рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, является недостоверным, поскольку не отвечает требованиям ФСО № 4. Суды не учли, что ФСО № 4 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не применяется, так как содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Истец не оспаривает результаты государственной кадастровой оценки в отношении спорного объекта, а просит установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 2 заявитель в задании на оценку просил определить именно рыночную стоимость объекта. Приведенные в жалобе заявителя доводы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС Российской Федерации.
Определением ВС РФ от 21 декабря 2015 г. № 305-ЭС15-12075 по делу № А40-81849/2014 решения нижестоящих судов отменены, дело отправлено на новое рассмотрение.
Следует отметить, что итоговое решение по делу выносится судом либо на основании отчета, либо на основании проведенной в ходе судебного разбирательства судебной экспертизы. Применение того или иного доказательства зависит от позиции конкретного судьи, правильности первоначально представленного отчета, позиции Федеральной кадастровой палаты.
В заключении следует отметить, что причинами отказа в удовлетворении требований истца по спорам о кадастровой стоимости не всегда становится отчет об оценке объекта недвижимости. Зачастую суды выносят отказные решения ввиду прекращения существования объекта[191], неактуальности оспариваемых сведений о кадастровой стоимости[192]. Если говорить о причинах отказа в удовлетворении требований по основаниям, связанным с представленным отчетом об оценке, то практика показывает, что наиболее распространены случаи отказа судов в удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в связи с определением рыночной стоимости на неверную дату[193]. Избегая приведенных выше наиболее распространенных ошибок при предъявлении отчетов об оценке объектов недвижимости в суд, гораздо проще добиться вынесения положительного решения суда. При подготовке оценщиком грамотного отчета, полностью отвечающего требованиям законодательства, суды, как правило, удовлетворяют заявленные требования, поскольку данное доказательство является основным в спорах о кадастровой стоимости объектов недвижимости.