Вам нужен человек достаточно опытный, но при этом открытый для новых идей и достаточно
гибкий для того, чтобы понять, что именно вы собираетесь сделать. Ваш юрист должен быть готов помочь
максимально приспособить какую угодно юридическую форму для специфических ценностей и задач вашей
общины. Самым лучшим выбором был бы юрист, которого вы знаете лично и которому доверяете, кто
опытен в вопросах налогообложения и сделок с недвижимостью, особенно применительно к тем
юридическим лицам, которые вас интересуют больше всего. Найти такое может оказаться нелегко. Другим
вариантом было бы найти какие-либо альтернативные поселения в вашем регионе, использующие одну или
несколько из интересующих вас юридических форм, и попросить их порекомендовать вам юриста
(юристов), которые им помогали. Можно обратиться к деловым людям в вашей местности, которые
используют эти организационно-правовые формы в своем бизнесе.
Если вы решили обратиться в юридическую консультацию, я рекомендую выбирать те из них,
которые управляются местной коллегией адвокатов или некоммерческой правозащитной организацией,
нежели пользоваться услугами частных коммерческих фирм. И идите только туда, где есть люди, опытные
именно в этой области, и где можно получить бесплатную или дешевую предварительную консультацию
перед основной работой. Избегайте юридических консультаций, где дежурный юрист назначается строго в
порядке очереди (а не в зависимости от характера дела). А как насчет недорогих юридических клиник57? Тут
нужно иметь в виду, что за услуги они обычно берут дороже, чем за предварительные консультации,
текучка кадров там очень большая, а опыт в правовых и финансовых вопросах, особенно касательно
интересующих вас форм, может быть невелик. Поэтому я предлагаю пользоваться юридическими
клиниками только для получения общей информации и обращаться к опытным и более
специализированным юристам для основной работы.
При выборе юриста лучше всего связаться с несколькими из них, пообщаться с каждым, получив
общее представление, а потом выбрать одного и заключить с ним договор о необходимых услугах и
причитающемся ему гонораре.
Иногда правильный выбор может быть очевиден. Когда Вельма Кан выбирала организационно-
правовую форму для поселения Щедрый Рассвет, она провела несколько дней в правовой библиотеке,
изучая прецеденты58, которые могли бы быть применимы к вопросам налогообложения будущей общины. В
56 По поводу перевода 15 и 16 Глав см. прим. 49. к Главе 8.
57 Юридическая клиника — программа подготовки социально ориентированных юристов на базе
ВУЗов или некоммерческих организаций. Студенты под наблюдением преподавателей-кураторов оказывают
правовую помощь социально незащищенным гражданам, осуществляют правовую защиту общественных
интересов. См. http://www.lawclinic.ru – прим. перев.
58 В англо-американском праве, в отличие от российского, силу законов, применяемых при
конце концов, она нашла, как ей показалось, тот самый случай и спросила нескольких адвокатов, что они
думают по этому поводу. Но ни один из них, похоже, не смог понять, что она имела в виду, равно как и
поверить, что дилетант вроде нее сумел обнаружить в праве что-то новое. Никто, кроме одного. «Каков
номер дела? – спросил он, заинтересовавшись. – Мне бы хотелось взглянуть на него самому». «Вот так, -
рассказывает Вельма, - мы нашли нашего юриста».
Как уже говорилось выше, вам необходимо создать ваше юридическое лицо ДО покупки земли.
Однако вам будет гораздо легче представить и сравнить разные организационно-правовые формы, если вы
увидите это все на примере уже существующих общин. Поэтому первым делом имеет смысл посетить эти
общины и узнать, как они покупали, финансировали и обустраивали свою землю. (Чуть позже мы
рассмотрим конкретные виды юридических лиц, которые обычно используются для этих целей.)
*
*
*
Следующий этап создания общины является для многих основателей самым сочным. Итак, поиск
земли – большое приключение.
ГЛАВА 9
НА ПОИСКИ ЗЕМЛИ
Когда в 1995 году шестеро основателей общины Дансинг Рэббит отправились на поиски земли для
создания экопоселения, они столкнулись с типичными проблемами, с которыми инициативной группе
приходится встречаться на данном этапе. (Слово "земля" используется в этой книге как обобщающий
термин и подразумевают любую недвижимость, которую приобретает ваша община, будь то чистый,
неосвоенный земельный участок, застроенная или частично застроенная территория, жилой дом с участком
или многоквартирный жилой дом в городе.)
Дансинг Рэббит зародился в 1993 году, когда двенадцать друзей - активистов движения в защиту
окружающей среды из Стэндфордского университета в Калифорнии решили создать экопоселение с целью
изучить и продемонстрировать другим преимущества того, что они сами называли «радикальным
экологическим равновесием» ( radical environmental sustainability). Они рисовали себе небольшое
самодостаточное поселение численностью от 500 до 1000 человек, которое состояло бы из более мелких
общин (коммун, живых жилищных сообществ) и индивидуальных хозяйств.
Многие из участников инициативной группы на тот момент жили в студенческих жилищных
кооперативах в Стэнфорде и уже успели почувствовать вкус совместной жизни и радость принятия
решений методом консенсуса. Вдохновлённые этим «общинным» опытом и благородными экологическими
целями, друзья учредили для своих целей инкорпорированную ассоциацию59 Дансинг Рэббит. Собираясь на
ежемесячные посиделки с чаепитием, организовав рассылку и доску объявлений в интернете, они
постепенно собрали группу размером около 20 человек на ежемесячных встречах и до 100 в их виртуальной
сети - в основном, из жителей университетских городков Северной Калифорнии Пало-Альто, Беркли и
Дэвиса.
В 1995 году, когда многие из участников группы получили дипломы Стэндфордского университета,
шестеро из них переехали в «общинный дом»60 в Беркли и приступили к разработке проекта по созданию
экопоселения.
Один из участников инициативной группы, Сесил Шейб, окончил университет на год раньше
остальных, и этот год он провел, путешествуя по стране, изучая жизнь в альтернативных поселениях и
возможности присоединения к ним, собирая информацию о строительстве из натуральных материалов и
рассмотрении конкретных дел, имеют более ранние решения судов по аналогичным делам. Такое более
раннее решение компетентной судебной инстанции, имеющее силу закона, называется прецедентом. – прим.
перев.
59 Incorporated association.
60 Group shared household (также перевожу как «квартирная община») -- обычно совместно
снимаемое группой друзей или единомышленников жилье. – прим. перев.
подыскивая регион, подходящий для будущего экопоселения. Ещё один активист общины проделывал то
же самое, сосредоточив внимание в основном на подходящих местах в северной Калифорнии.
Первым столкновением с суровой действительностью для основателей Дансинг Рэббит было
открытие того, что окружные нормы землепользования и строительства, а также санитарно-
эпидемиологические правила штата фактически не позволяли воплотить модель устойчивого развития.
ЮРИДИЧЕСКИЕ БАРЬЕРЫ НА ПУТИ ЭКОЛОГИЧЕСКИ-
УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ
Так, друзья узнали, что само по себе владение землёй вовсе не означает того, что на ней можно
делать всё что угодно.
Во многих городах, поселках и округах нормы зонирования, регулирующие плотность застройки и
заселения, ограничивают количество построек, которые можно возвести на одном акре и запрещают
групповую застройку61, когда несколько домов группируются в одном месте, а вся окружающая территория
оставляется открытой. Нормы требуют, чтобы под каждый дом выделялся отдельный участок одинакового
размера. К примеру, на Юго-Западе и частично на территории Великих Равнин, где дожди редки, и на
плотность заселения решающим образом влияет уровень талых вод и наличие и глубина залегания
подземного водоносного горизонта, нормы зонирования обычно не позволяют строить чаще, чем один дом
на 35 акров62. В засушливом регионе Западного Побережья строительство обыкновенно ограничивают
одним домом на 5 акров63, в то время как норма застройки во многих городках Северо-Запада - один дом на
50 футов (16 метров) вдоль линии дороги. (При этом Северо-Запад руководствуется уже не вопросом
рационального использования воды, но денежными соображениями. Дело в том, что в США доходы
муниципалитетов формируются, главным образом, за счёт налогов на недвижимость, а бюджет на
инфраструктуру и коммунальное обслуживание обычно рассчитывают исходя из схемы одна семья на
участок. И хотя увеличение плотности заселения одного отдельного участка не повредит бюджету, если так
поступят вла