Основной формой обеспечения возврата ипотечного кредита является ипотека:
1) залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
2) залог земельного участка под строительство жилого объекта;
3) залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
4) залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.
Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.
Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции.
В настоящее время Правительство России все больше внимания уделяет жилищной проблеме. С этой целью 11 января 2000 г. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. 8 мая 2002 г.). Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 8 мая 2002 г.) утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Суть предлагаемой концепции ипотечного кредитования сводится к созданию рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенного, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности) рынке жилья.
Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке — банки-кредиторы и институциональные инвесторы — операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).
Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.
Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
При кредитовании жилищного строительства предлагается стимулировать инвестиции в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1–1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики — получатели кредитов имели возможность погашать полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а именно: в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства. Данный механизм эффективно согласуется с ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.
Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) предусматривает для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечить импульс для экономического подъема и стать своего рода «локомотивом» для других отраслей экономики России.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь — создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
4) налоговое стимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
8) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.8. Как правильно оформить договор банковского счета, права и обязанности сторон
Все отношения, связанные с зачислением и расходованием безналичных денег, существуют в рамках специальной экономической конструкции, которая называется «счетом». Этот термин многоплановый. С одной стороны, счет — это бухгалтерский документ, на котором отражаются состояние и движение средств, принадлежащих лицу. С другой стороны, счетом называют требование, в котором предлагается уплатить деньги за товар, работы или услуги. В гражданском праве счет лица в банке как экономическая категория возникает при заключении особого договора банковского счета. Этот договор предшествует всем кредитно-расчетным операциям, которые ведутся с безналичными деньгами.
Действующее законодательство рассматривает договор банковского счета в качестве самостоятельного договорного вида, посвящая ему отдельную главу. В ст. 845 ГК дается следующее его определение: по договору банковского счета банк обязуется принимать и зачислять на счет, открытый клиенту (владельцу счета), денежные средства, выполнять распоряжения клиента о перечислении и выдаче соответствующих сумм со счета и проведении других операций по счету. При этом банк получает возможность использования имеющихся на счете денежных средств, гарантируя право клиента беспрепятственно распоряжаться ими. Из приведенного определения следует, что договор банковского счета является консенсуальным: он заключается не в момент зачисления средств на счет, а в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Несмотря на то что в определении ст. 845 ГК опущены встречные обязанности клиента, тем не менее они есть. В соответствии с п. 2 ст. 861 ГК расчеты между юридическими лицами, а также расчеты граждан-предпринимателей должны производиться, как правило, в безналичном порядке. Обязанность «хранить» деньги в кредитном учреждении прямо вытекает из закона. Следовательно, открытие банковского счета является обязанностью названных лиц, которые не могут отказаться от заключения соответствующего договора. Кроме того, клиент, заключивший договор банковского счета, обязан подчиняться не только законодательству о банках, но и специальным внутренним правилам ведения операций, применяемым в данном кредитном учреждении. Таким образом, договор банковского счета является двусторонне обязывающим. В отличие от ранее действовавших правил в ГК предполагается возмездность договора банковского счета, если иное не установлено соглашением сторон (ст. 852 ГК). Банк уплачивает клиенту проценты за пользование денежными средствами в размере, указанном в договоре банковского счета. Если в договоре не определен размер процентов, они соответствуют процентам по вкладам до востребования и, следовательно, не могут быть ниже ставки рефинансирования Банка России (ст. 838, 809 ГК). Срок уплаты процентов либо устанавливается в договоре, либо они подлежат зачислению на счет клиента поквартально.
По своему характеру договор банковского счета близок к публичному договору (ст. 426 ГК), хотя этот термин к нему прямо и не применяется. Банк обязан заключить договор банковского счета со всяким лицом, обратившимся к нему с офертой, соответствующей объявленным банком условиям открытия счетов данного вида, закону и банковским правилам. Однако эта обязанность не является безоговорочной. Банк не вправе отказать кому бы то ни было в открытии счета, совершение операций по которому предусмотрено законом, учредительными документами банка и его лицензией, кроме случая, когда такой отказ обусловлен отсутствием у банка возможности принять это лицо на обслуживание либо когда такой отказ допускается законом и иными правовыми актами. При необоснованном отказе банка от заключения договора клиент вправе обратиться в суд с требованием о понуждении банка к заключению договора и о возмещении причиненных этим убытков. Иными словами, особенность договора банковского счета в том, что обычно ни банк, ни юридическое лицо — клиент не вправе отказаться от его заключения (последний, однако, имеет право выбора обслуживающего его банка). В данном случае обязанность клиента заключить договор вытекает из правил об осуществлении расчетов юридических лиц в безналичном порядке. Обязанность банка заключить договор вытекает из его субъектных качеств, предусмотренных законом.