ффективного инвестирования и управления бизнесом, он учился, но иным путем – на семинарах и у наставников.
Когда вы знаете, что делаете, вкладывать деньги не рискованно. Настоящий риск – это доверять управление финансами консультантам, чей доход, возможно, гораздо ниже вашего. Роберт Кийосаки убеждает нас в том, что нужно постоянно учиться самому. Знания – лучшее лекарство от страха перед будущим.
Я всегда говорю, что инвестирование в недвижимость – это очень житейское дело. И несмотря на то что есть множество формул и таблиц для расчета рентабельности, в которых хороший инвестор действительно должен уметь разбираться, в целом расчеты по инвестированию интуитивно понятны. Нужно просто научиться читать цифры.
Приведу пример одной из своих учениц – Галины из Москвы. У Галины была квартира стоимостью 5 миллионов рублей, которую она купила в ипотеку в 2005 году. Чаще всего, когда люди покупают собственное жилье в кредит, они стараются выплатить долг банку как можно быстрее. Психологически кредит ощущается как тяжелое бремя, отнимающее деньги у семьи. А многие к тому же регулярно занимаются тем, что подсчитывают, сколько переплатили по процентам, чем вгоняют себя в еще больший стресс. Так же к своей ипотеке относилась и Галина. Это был семейный пассив. Платеж по кредиту составлял 40 тысяч рублей в месяц – немалую сумму, основная часть которой к тому же шла на проценты банку.
На моем курсе Галина взглянула на ситуацию иначе и изменила к ней отношение. Галина рассказала, что всегда хотела жить за городом, а квартира в Москве представлялась неким промежуточным решением. Я спросила: «А зачем ты ждешь, пока выплатишь кредит, продашь квартиру и купишь загородный дом, если можно сразу купить загородный дом?»
Сделали расчеты. В результате Галина преобразовала квартиру из пассива в отличный актив:
• Квартира продалась за 10,5 миллиона рублей (с 2005 года жилая недвижимость подорожала практически в два раза).
• 2 миллиона Галина использовала на первоначальный взнос в банке, добрала 4 миллиона в кредит и купила загородный дом за 6 миллионов.
• 1 миллион вложила в двухкомнатную квартиру в новостройке (600 тысяч – предоплата, 400 тысяч – ремонт и переделка «двушки» в две студии).
Галина с семьей переехала за город, а арендные платежи от двух студий сейчас перекрывают текущие затраты по ипотеке и сверх того приносят 40 тысяч рублей пассивного дохода.
По-моему, блестящая комбинация. Пассив из обременительного груза преобразовался в актив. Всего-навсего было нужно посмотреть на ситуацию под другим углом и прочитать, что говорили цифры.
Расскажу другую историю. Как-то нам с мужем попалась реклама риелторской фирмы, которая предлагала российским инвесторам доходную недвижимость в Дюссельдорфе. Нам стало любопытно, и мы поехали знакомиться с условиями.
Предложение на первый взгляд было заманчивое, особенно для неискушенного инвестора. Нам показали красивый буклет с фотографией добротного немецкого многоквартирного дома стоимостью в 1 миллион евро. Инвесторам предлагалось внести 500 тысяч евро собственных средств, а остальные полмиллиона взять в банке под 4 % годовых. После российских 12–15 % это наверняка многим казалось привлекательным; к тому же в доме 10 квартир, каждая из которых приносит доход. Неискушенные в расчетах инвесторы радостно хватались за такой гешефт.
Но что получалось в цифрах на самом деле?
Предлагаю для наглядности сделать не список, а блок-схему. Кружочки-квадратики и стрелочки здесь не рисую, потому что при переносе с компьютера на компьютер «поползут», но суть такая
Таким образом, вложенные вами 500 000 евро работают под те же 4 % годовых. Единственное, что вы делаете, это компенсируете проценты банку за счет аренды.
Другими словами, вы ввязываетесь в хлопоты с крупной суммой ипотеки и наживаете головную боль с арендаторами, а финансовый результат получаете такой же, как если бы вы просто положили свои деньги на депозит в банк.
А теперь для сравнения расскажу на цифрах об одном из наших объектов.
Мы нашли в той же части Германии старый дом, который требовал больших затрат на ремонт. К нему прилегала заброшенная фабрика, которая считалась обременением и которую предположительно нужно было сносить. Со сносом никто не хотел возиться, и поэтому дом никто не покупал.
Что сделали мы? Мы привезли на объект нашего архитектора и вместе прикинули, как можно перестроить фабрику, чтобы не сносить ее, а использовать для получения прибыли. С этими расчетами пошли в банк и подали заявку на кредит.
Вложенные нами 30 000 евро работают под 97 % годовых.
Увидели разницу с нарядным доходным домом в Дюссельдорфе?
Сразу хочу оговориться – такие выгодные варианты, как этот дом с фабрикой, конечно, попадаются не каждый день. Но объекты с меньшей доходностью мы стараемся даже не рассматривать. Не существует однозначных активов: есть активы, которые работают хуже, а есть активы, которые работают лучше. Я не единожды проверила на практике: если уметь читать цифры, доходность 70–90 % – это норма. Нужно просто иметь терпение и дожидаться самых «вкусных» сделок.
А что по этому поводу у Роберта Кийосаки? Да то же самое!
Наихудшие инвестиции достаются нетерпеливым инвесторам.
Глава 7Как преобразовывать неудачи в успехи
К сожалению, очень многие записывают себя в неудачники, как только у них что-то не получается. Но если они начнут учиться на собственных ошибках – точно так же, как ребенок учится ездить на велосипеде, падая с него, – то перед ними откроются совершенно иные возможности.
В этой главе я хочу рассказать историю своего мужа. Жизнь Андрея сложилась таким образом, что по ней можно написать учебное пособие о том, как человек может превратить неудачи на своем пути в успехи и победы.
В два года Андрей переболел воспалением легких. Врачи применили слишком сильный антибиотик, который убил слуховой нерв, и Андрей практически оглох. Возникли проблемы с речью, встал вопрос о специальной школе. Родители решили попытаться адаптировать Андрея к обычной школе, усиленно с ним занимались, но классу к четвертому он все равно оказался аутсайдером – особенным ребенком, который не воспринимает информацию так, как другие дети. Учителям не очень хотелось дополнительных трудностей, Андрея еле-еле протащили на тройках до выпускного класса. К окончанию школы статус неудачника закрепился очень прочно.
Единственная область, в которой Андрей был успешен на том этапе, – это спорт. Хорошие результаты открывали ему путь в спортивный техникум, но вмешалась судьба. Накануне поступления Андрей повредил колено, и экзамены у него не приняли.
В такой ситуации люди либо окончательно признают свое поражение и сдаются, либо начинают бешено карабкаться вверх. Андрей выбрал второе.
Он попросил родителей найти ему логопеда и стал усиленно готовиться к поступлению в институт. За один год благодаря дисциплине и усидчивости Андрей прошел всю школьную программу. На занятиях с логопедом «выстрелил» интересный эффект – преимущество отставания. Он не замусоривал голову лишним материалом – его задачей было достичь результата в чрезвычайно короткий срок, поэтому он изучал только самое необходимое. Сейчас, когда Андрей хочет, он может говорить как диктор телевидения. Я не устану повторять: если человек знает «зачем», он точно найдет «как».
Результатом года напряженной подготовки стало поступление в Первый медицинский институт, который Андрей закончил лучшим на курсе. Благодаря приобретенному навыку интенсивно заниматься он развил потрясающую память. Теперь, когда мы живем в Европе, муж читает и говорит на трех языках.
Несовершенный слух подарил Андрею еще одну удивительную способность: он научился отстраняться от чужого мнения и слушать собственную интуицию. Поэтому в самых своих важных решениях он всегда опирается на подсказки внутреннего голоса.
Когда Андрей, потомственный врач, пошел работать строителем, он встретил колоссальное сопротивление со стороны своей семьи. К счастью, он умел абстрагироваться от упреков его близких по поводу того, что он «торчит на стройке среди рабочих», а не носит белый халат, как его отец и дед. Андрей интуитивно понимал, что лично для него лучше всего было делать именно то, что он делал, а не то, чего хотелось бы его маме. Я точно могу сказать: если бы Андрей, вместо того чтобы слушать себя, вместе с мамой переживал бы, что его медицинский диплом лежит без дела, из наших инвестиционных проектов мало бы что получилось.
Роль Андрея в нашем семейном бизнесе колоссальна. Он не только отвечает за строительные вопросы по всем нашим объектам. Я не принимаю ни одного решения, не посоветовавшись с мужем, потому что знаю: мы можем целиком полагаться на его потрясающе развитую интуицию.
История Андрея очень показательна в двух отношениях.
Во-первых, никогда не нужно считать, что жизнь вас чем-то обделила. Любой недостаток можно обратить если не в ваше главное достоинство, то в стимул, который приведет вас к вашей мечте. То, что кажется ограничением, может сослужить вам хорошую службу и стать вашим огромным преимуществом.
А во‑вторых, никогда не нужно загонять себя в рамки того, чего ждут от вас другие, пусть даже самые близкие люди. Не теряйте из виду истинного себя, не забывайте, кто вы на самом деле и чего хотите добиться, даже если преподаватели и родители твердят вам о другом. Если вы оступились – вставайте и карабкайтесь дальше. Помните, что на пути к цели вы постоянно расширяете свои возможности – приобретаете новые навыки, открываете в себе новые способности.
Оправдываясь, вы только лжете сами себе. Прекратите хныкать и жаловаться, будто маленькие дети. Оправдания делают человека бедняком.