Банк может принять в залог ценные бумаги, не входящие в перечень, установленный Сбербанком России, в качестве дополнительного обеспечения.
Заемщику выдается расписка в приеме ценных бумаг на предварительное рассмотрение.
Вместе со всем перечисленным в заявку могут входить:
1) для юридических лиц – заемщиков – учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, удостоверяющие наличие обеспечения ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитных затрат; документы, подтверждающие права на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на осуществление подрядных строительных работ;
2) для физических лиц – документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация.
3.2. Залог и оценка платежеспособности
Обязательным условием предоставления кредита является наличие обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщиком.
В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банком жилищных кредитов возможно использование:
1) для юридических лиц – гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц;
2) для физических лиц – поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.
В качестве обеспечения банк принимает:
1) поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
2) поручительства платежеспособных предприятий и организаций – клиентов банка;
3) передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бумаги: сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, акции Сбербанка России, векселя Сбербанка России, облигации государственного сберегательного займа, облигации внутреннего государственного валютного займа. Перечень может быть изменен и дополнен Сбербанком России;
4) передаваемые в залог юридическим лицом ликвидные ценные бумаги, перечень которых установлен регламентом приема документарных ценных бумаг в обеспечение по кредитным договорам в рублях, заключаемым учреждениями Сберегательного банка РФ с юридическими лицами;
5) передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные средства и другое имущество.
В случае принятия в залог объектов недвижимости, транспортных средств и другого имущества кредитующее подразделение привлекает к работе по установлению оценочной стоимости этого имущества специалиста банка по вопросам недвижимости или дочернее предприятие. По результатам оценки специалист (эксперт предприятия) составляет экспертное заключение, которое передается в кредитующее подразделение.
Возможность приема в обеспечение по кредитному договору ценных бумаг определяется отделом ценных бумаг банка. По результатам оценки составляется экспертное заключение, которое отдел ценных бумаг передает кредитующему подразделению.
3.3. Сумма кредита
Максимальный размер кредита не может превышать предельной величины, устанавливаемой Сбербанком России. Если эта величина устанавливается в долларах США, то при предоставлении кредита в иной иностранной валюте или российских рублях определяется ее эквивалент по курсу ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк.
Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями Сбербанка России задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется исходя из того, что общая сумма задолженности с учетом этого кредита не может превышать установленной предельной величины.
Сумма кредита с учетом причитающихся за пользование кредитом процентов не должна превышать по совокупности оценочной стоимости предметов залога и суммы платежеспособности поручителей. При этом величина оценочной стоимости объектов недвижимости и транспортных средств корректируется на коэффициент 0,7.
Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятий) в размере не менее 30 % от стоимости кредитуемого объекта.
3.4. Проценты по кредиту
Процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами. Следует отметить, что не следует обращать внимание на порой заманчивые предложения, гарантирующие установление низких процентных ставок по кредиту. Следует помнить, что в любом случае процентная ставка за пользование денежными средствами по кредитному договору не может быть менее ставки рефинансирования (в настоящее время 13 % годовых). Кроме того, размер процентной ставки по кредитному договору складывается из таких составляющих, как стоимость услуг за документальное оформление кредита, его сопровождение, срок действия кредитного договора, операции по перечислению денег продавцу недвижимости и т. п.
Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.
Таким образом, правомерность действий кредитора по одностороннему пересмотру процентной ставки зависит от содержания договора. Если право пересмотра процентной ставки кредитором в одностороннем порядке не было зафиксировано в договоре, увеличение кредитором процентной ставки за пользование кредитом без согласования с заемщиком следует признать неправомерным. Но так как в подписанном вами договоре присутствует такое условие, кредитор вправе увеличить процент за пользование кредитом без согласия заемщика. Представляется, что в этом случае действия кредитора могут быть обжалованы заемщиком в суде только при увеличении процентной ставки без достаточных оснований, предусмотренных в договоре, либо при ее увеличении, несоразмерном с изменением процентной ставки Банка России
3.5. Процедура оформления кредитного договора
Основными документами , определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).
В кредитном договоре определяются:
1) цель получения ссуды;
2) срок и размеры кредита;
3) порядок выдачи и погашения кредита;
4) инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);
5) обеспечение кредитного обязательства заемщика;
6) условия страхования ссуды;
7) способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;
8) санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;
9) размеры и порядок уплаты штрафов;
10) порядок расторжения договора;
11) другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
Конкретные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
Вместе с оформлением кредитного договора, графика погашения кредита и срочного обязательства кредитный инспектор оформляет также в зависимости от вида обеспечения:
1) договор(ы) поручительства;
2) договор(ы) залога;
3) другие документы согласно регламентам Сбербанка России о предоставлении отдельных видов кредитов.
Все документы , кроме срочного обязательства и договоров залога, составляются в трех экземплярах . Один экземпляр каждого документа – для заемщика (поручителя), два экземпляра – для банка. После подписания один из них передается в отдел кассовых операций (в хранилище), другой остается у кредитного инспектора.
Срочное обязательство составляется в одном экземпляре – для банка (передается в отдел кассовых операций, копии остаются у кредитного инспектора и бухгалтера).
Договоры залога составляются:
1) в трех экземплярах, если не требуются нотариальное удостоверение и регистрация (аналогично кредитному договору);
2) в четырех экземплярах, если необходимы нотариальное удостоверение и регистрация: один – для залогодателя, второй – для банка (передается в отдел кассовых операций), третий остается у нотариуса, четвертый – в органе, регистрирующем сделку.
По кредитам в иностранной валюте документы, кроме договоров залога, оформляются в той же валюте, в которой выдается кредит.
Кредитный инспектор обеспечивает исполнение следующих требований при оформлении документов:
1) в текстах документов денежные суммы, числа, сроки должны быть обозначены хотя бы один раз прописью, адреса, имена, фамилии, наименования написаны полностью;
2) договор должен быть подписан от имени Сбербанка России тем уполномоченным лицом, которое упомянуто в тексте договора.
При составлении кредитного договора учитывается следующее.
При использовании в качестве обеспечения поручительств и залога имущества выдача кредита производится после оформления договоров поручительства и залога в установленном порядке и страхования залогодателем в пользу Сбербанка России в одной из предложенных банком страховых компаний предоставляемого в залог имущества. Исключение составляет залог приобретаемого имущества и объектов строительства. В этом случае в договоре предусматривается обязательство заемщика представить банку страховой полис и необходимые документы для заключения договора залога: