право на реализацию жилищных прав в соответствии с законодательством;
♦ право на судебную защиту нарушенных жилищных прав.Практически каждое из приведенных прав можно конкретизировать, дополнив новыми правомочиями. Так, например, в праве на жилище можно выделить следующие составляющие:
♦ право на получение жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма;
♦ право на приобретение жилого помещения в собственность путем заключения гражданско-правовых сделок (дарение, купля-прода-жа, мена);
♦ право на предоставление служебного жилого помещения (иных жилых помещений из специализированного фонда);
♦ право на вступление в специализированные жилищные кооперативы;
♦ недопустимость произвольного лишения жилого помещения и др.Ограничение жилищных прав возможно только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Таким образом, жилищное право представляет собой комплексную правовую отрасль российского права, регулирующую отношения, вытекающие из жилищных прав, с помощью гражданско-правового (диспозитивного) и административного (императивного) методов правового регулирования.
Контрольные вопросы
1. Каково содержание понятия «жилищное право»?
2. Что является предметом жилищного права?
3. Сравните предмет жилищного и гражданского права. В чем заключается сходство и различие?
4. Взаимодействие жилищного права с другими отраслями российского права. В чем заключается комплексность отрасли жилищного права?
5. Что следует понимать под методом жилищного права?
6. Какое место жилищное право занимает в правовой системе Российской Федерации?
7. Что является объектом жилищных правоотношений?
8. Каков круг субъектов жилищных правоотношений?
9. Что ЖК РФ относит к основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей?
10. Какие требования предъявляет закон к жилым помещениям?
Тема 2. Источники жилищного права. Жилищное законодательство
Основные понятия
Источники жилищного права – оформленные в установленном порядке нормативные акты, регулирующие правовые отношения между субъектами жилищного права.
Принципы и задачи жилищного законодательства:
1) обеспечение условий для реализации права на жилище;
2) безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
3) беспрепятственное осуществление жилищных прав, обеспечение их судебной защиты и восстановления в случае нарушения;
4) обеспечение сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению;
5) признание в качестве общего правила равенства участников жилищных отношений.
Действие жилищного законодательства во времени. Акты жилищного законодательства обратной силы не имеют, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
Аналогия в жилищном праве. Применяется в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо предусматривающих такие отношения. К таким отношениям применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Основы регулирования жилищных отношений заложены в Конституции РФ, в соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 которой жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Исходя из этого жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам; в случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).
Система жилищного законодательства представляет собой совокупность источников жилищного права, которые можно разделить на следующие группы:
♦ Конституция РФ;
♦ федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты Российской Федерации;
♦законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;
♦ нормативные акты органов местного самоуправления.
Положения Конституции РФ лежат в основе всего жилищного законодательства. Фактически можно выделить три конституционные статьи, непосредственно затрагивающие жилищные права и свободы граждан.
Прежде всего речь идет о ст. 40 Конституции, ч. 1 которой гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища».
По своей юридической природе конституционное право на жилище является государственно-правовым институтом и служит юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства. Право на жилище в нашей стране впервые было установлено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, Жилищном кодексе РСФСР и др.). Суть и содержание формулировки «каждый имеет право на жилище» сводится к гарантированной государством возможности получения жилья, стабильному пользованию имеющимся у гражданина жилым помещением, провозглашению его неприкосновенности, недопущению произвольного лишения жилища, а также возможности улучшения жилищных условий путем приобретения другого.
Данное право относится к числу основных прав человека. Согласно ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость, следовательно, право на жилище не может быть изъято у гражданина либо ограничено в объеме. Следует отметить, что даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции чрезвычайного положения право на жилище (как и другие основные права) не подлежит ограничению.
Лишение права пользования конкретным жилым помещением (расторжение договора найма, лишение права собственности на жилое помещение и т. д.) возможно только по основаниям, предусмотренным жилищным законодательством, и не может носить произвольный характер.
Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень оснований для лишения жилого помещения. Лишение жилого помещения всегда выступает как санкция за виновное деяние лица и должно основываться на вступившем в законную силу судебном решении. К общим основаниям для лишения жилого помещения относятся:
♦ использование жилого помещения не по назначению;
♦ нарушение прав и законных интересов соседей;
♦ разрушение или порча жилого помещения, влекущие возможность его утраты;
♦ незаконная перепланировка или переустройство жилого помещения;
♦ неуплата за жилое помещение и/или коммунальные услуги сверх установленного законом срока.
Кроме того, по иску органов опеки и попечительства могут лишить жилого помещения родителей, лишенных родительских прав в отношении несовершеннолетних детей, если их совместное проживание с детьми будет признано невозможным.
Лишение права пользования конкретным жилым помещением не лишает гражданина конституционного права на жилище в целом, следовательно, такие граждане в дальнейшем смогут его реализовать предусмотренными законом способами (получение жилого помещения на основании договора найма (в том числе социального), приобретение жилья в собственность и т. д.).
Часть 2 ст. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Например, приобретение жилого помещения в собственность не влечет за собой прекращения права пользования им на основании договора социального найма; законодатель не ограничивает количество жилых помещений в собственности граждан и т. д. Что же касается предоставления жилья бесплатно (или за доступную плату), то согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ в настоящее время такое жилье предоставляется только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.
Конституционное право на жилище дополняется также нормами о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25 Конституции РФ), правом на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства (ст. 27 Конституции РФ) и др.
Понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. В соответствии с Международным пактом о гражданских и политических правах никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК РФ.
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Положение ч. 1 ст. 27 Конституции РФ о том, что «каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» нашло свое отражение в Законе РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (далее – Закон). Ограничения права граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства могут быть установлены только федеральным законом (например, приграничные районы, закрытые военные и научные города и т. д.).