В отношении права собственности русское законодательство устанавливает для евреев такого же двоякого рода ограничения, как и в праве занятий: ограничения более широкого характера, вытекающие из правил о жительстве, и частного свойства – относящиеся к отдельным видам собственности, местностям и проч.
Отсутствие самостоятельного права проживания в определенном месте само собою исключает для еврея право приобретения там собственности. Евреи могут вообще приобретать собственность лишь «в черте общей их оседлости, равно как и везде, где им дозволено постоянное пребывание». Таким образом, сфера действий права собственности определяется для евреев вообще границами черты оседлости, причем эта сфера расширяется для отдельных еврейских групп в зависимости от права постоянного пребывания в том или другом месте вне черты.
Однако, с другой стороны, наличие права проживания не всегда обеспечивает за евреем права приобретения. Помимо того, что – в виде изъятия от общего порядка – в некоторых местах права приобретения собственности лишены евреи, пользующиеся там жительством (Области войска Донского, Кубанская и Терская, а равно области Акмолинская, Семипалатинская, Семиреченская, Уральская и Тургайская, в которых это ограничение действует в отношении всех нехристианских исповеданий), – даже в узких территориальных границах еврейского жительства законодатель меняет свое отношение к вопросу о предоставлении евреям права приобретать недвижимость в зависимости, главным образом, от того, находится ли имущество в пределах городских поселений или вне их.
В городских поселениях
Русская власть с первого же момента своего господства над евреями и до настоящего дня неизменно стремилась – и почти всегда по одним и тем же соображениям – к тому, чтобы сосредоточить евреев в городах и местечках. Поэтому, прибегая, с одной стороны, к действиям, направленным к принудительному переселению еврейского населения из деревень и сел в городские поселения, правительство, с другой стороны, старательно избегало предпринимать меры, которые могли бы воспрепятствовать упрочению еврейской городской оседлости. Поэтому право приобретения евреями недвижимости в городах и местечках почти совершенно не ограничивалось на всем протяжении истории евреев как русских подданных. Лишь эпизодически возникали в этом отношении кое-какие недолговременные ограничения. И эта тенденция – не стеснять евреев в имущественном отношении в пределах городских поселений – распространяется не только на приобретение в собственность земли под строения и самих строений, но и на аренду пахотной и сенокосной земли, находящейся в черте города, и вообще городской земли.
Таким образом, для права владения собственностью в городском поселении требуется одно условие: право проживания в данной местности. Ввиду этого еврейское население пользуется вообще правом свободного приобретения собственности во всех городских поселениях черты оседлости, за исключением лишь таких мест, как Киев, Ялта, Севастополь, в которых действуют ограничения в отношении жительства, отражающиеся соответственным образом на праве собственности. В силу этого же принципиального положения не все евреи могли приобретать городскую недвижимость в недавно лишь упраздненной 50-верстной пограничной полосе, а только группы, удовлетворявшие особым требованиям закона.
Частное ограничение в отношении права собственности, не связанное с вопросом о жительстве, действует только в девяти западных губерниях, где евреи вообще не могут приобретать недвижимость в частновладельческих местечках и городах, купленную лицами русского происхождения от казны на особых, льготных условиях.
За пределами же черты оседлости право приобретения собственности в городах предоставлено, согласно общему порядку, тем, кто пользуется правом жительства в данной местности.
Вне городских поселений
В истории ограничения евреев в праве владения землею вне городских поселений резко выражены два момента – религиозный и политический. Первый играет роль, главным образом, в крепостной период, второй – в позднейшее время.
Вообще право владения землей в России принадлежало одним дворянам; лишь с 1800 года купцам и мещанам было предоставлено покупать землю, но без людей. Таким образом евреи, принадлежа исключительно к этим званиям, могли с этого момента приобретать незаселенные земли. Положение 1804 года оформило право евреев владеть незаселенной землей, и тогда стали обнаруживаться первые зачатки еврейского землевладения. При крепостном строе, лежавшем в основе хозяйственной жизни страны, подобное землевладение было пригодно лишь для личного земледельческого труда, не более. Правительство именно и добивалось того, чтобы привлечь евреев с этой целью к более или менее мелкому землевладению, но этому препятствовало отсутствие средств у правительства и нищета самого еврейского населения. Когда же русское купечество получило доступ к владению землей с крепостным населением, это право не было распространено на евреев. Уже указом 1784 года нехристианам вообще было запрещено иметь крепостных христиан, теперь это было подтверждено специально в отношении евреев. Правда, несмотря на целый ряд постановлений, евреи фактически владели землей с крепостным населением – право собственности маскировалось фиктивными договорными сделками, – но землевладение при таких условиях, конечно, не могло получить естественного развития.
В этом вопросе центральное место занимал факт невладения евреями христианских душ, и этот мотив сохранил полностью свое значение вплоть до уничтожения крепостничества.
Положение 1835 года, установив основное правило о праве евреев приобретать в местах своего жительства «недвижимую собственность всякого рода», сделало исключение для «имений населенных, владение коими евреям вовсе воспрещается».
Это законоположение действует по сию пору, причем после упразднения крепостного права под понятие «населенных земель» были подведены помещичьи имения, в которых существовали еще обязательные отношения крестьян. Евреи не имели права приобретать подобные имения даже в том случае, когда таковые переходили к крестьянам по праву собственности. Они также не могли приобретать земли и угодья, входящие в состав имений, хотя бы и не включенные в крестьянский надел. В 1862 году это ограничение было устранено, и евреи получили возможность приобретать «земли и угодья, принадлежащие к помещичьим имениям, в коих обязательные отношения крестьян к владельцам прекращены». Но уже вскоре последовал указ, воспретивший в девяти западных губерниях (Виленской, Ковенской, Гродненской, Витебской, Минской, Могилевской, Киевской, Волынской и Подольской) «всем без исключения евреям приобретать земли от помещиков и крестьян», и, таким образом, лишь в остальных местах жительства евреев было сохранено право приобретать соответствующие земли и угодья.
Это ограничение явилось одним из проявлений общей политики русского правительства, которое вслед за польским мятежом направило свои усилия к тому, чтобы рядом исключительных законов для инородцев и введением различных привилегий для лиц русского происхождения «обрусить» польский край и, в частности, расширить в нем русское землевладение. Впрочем, указанная мера мотивировалась и заботой о сохранении крестьянами своей самостоятельности.
Теми же политическими мотивами навеяны были и узаконения 1864 года о недопущении евреев (и поляков) к приобретению продающихся с публичных торгов владельческих и казенных имений в названных девяти западных губерниях (по положению 5 марта 1864 года) и, наконец, о запрещении (инструкция 23 июля 1865 года) перехода в тех же губерниях к евреям (и полякам) каким бы то ни было образом (путем купли, дарения или наследства по закону или по завещанию) недвижимого имущества, приобретенного на льготных основаниях от казны лицами русского происхождения. Эти ограничения не были распространены на чиншевиков-евреев; за ними было сохранено право приобретать в собственность те участки, которые находились у них в вечночиншевом владении.
Одновременно евреи (и поляки) были лишены права арендовать и управлять указанными имениями. Им было предоставлено только арендовать корчмы и быть винокурами.
Это полное устранение евреев от земли и связанных с ней отраслей промышленности тяжело отразилось на местном хозяйстве, так как в западном крае промышленные и торговые занятия находились почти исключительно в руках евреев. Поэтому уже в 1867 году последовало узаконение, что «евреи могут быть арендными содержателями или управителями состоящих при имениях мельниц, свеклосахарных, стеклянных, винокуренных и других заводов, заведывание коими требует технических знаний и некоторого оборотного капитала», причем было повторено, что евреи не могут брать в аренду (или управлять) не только целые имения, но и отдельные входящие в их состав земли и угодья.
Исключительные законы 60-х годов оказались слишком стеснительными и для евреев, и для христиан. На практике их, по-видимому, обходили. Для неуклонного проведения в жизнь этих изъятий в 1884 году были изданы, в их подтверждение и дополнение, особые правила. Всякие договоры, заключенные несогласно с законами 60-х годов, признавались недействительными, имущество – противозаконно приобретенным. Губернаторы получили право предъявлять иски об уничтожении незаконной сделки по приобретению или арендованию подобного имения, каковым правом администрации и не замедлила широко воспользоваться. За закладными крепостями на имя лиц, коим воспрещено приобретать земли в западных губерниях, было сохранена сила не долее 10 лет со дня обнародования этих правил и т. п.
Указанные законы лишили евреев права на приобретение и управление недвижимостью в 9 западных губерниях. Это ограничение на остальные 6 губерний черты оседлости (Черниговскую, Полтавскую, Екатеринославскую, Таврическую, Херсонскую и Бессарабскую) было распространено «Временными правилами» 1882 года, приостановившими временно в черте: совершение на имя евреев купчих крепостей и закладных, засвидетельствование арендных договоров на недвижимые имущества, находящиеся вне черты городов и местечек, и доверенностей на управление и распоряжение этими имуществами.
После этого приобретение собственности вне городских поселений стало возможным лишь для евреев, пользующихся правом постоянного проживания за пределами черты. Но вскоре последовало разъяснение, что право повсеместного проживания является для ремесленников не постоянным, а временным, хотя они могут, как таковые, постоянно проживать вне черты, и в связи с этим ремесленники были лишены права приобретать недвижимость вне черты оседлости.
Наконец, узаконение 1903 года лишило всех евреев права приобретения недвижимых имуществ по всей империи, вне черты городов и местечек.
Несколько более благоприятными представляются условия еврейского землевладения и аренды в Царстве Польском начиная с 1862 года, когда евреи получили право покупать и арендовать там землю. Правда, закон 1891 года это право сузил, запретив приобретение и аренду крестьянских земель; это ограничение не могло иметь широкого значения ввиду того, что и до этого закона еврейское землевладение в Царстве Польском развивалось не за счет крестьянских земель, а частновладельческих других состояний, но оно породило массу мелких стеснений.
Размер еврейского землевладения и аренд представляется в следующих цифрах (не точно установленных)[6].
Землевладение во внутренних губерниях, сосредоточенное в местах с плохими почвенными условиями, носит промышленный по преимуществу характер; земля приобреталась в видах эксплуатации лесных материалов[7].